地产危机依旧在！黑石标杆地产基金 3 月再现 45 亿美元赎回申请

黑石集团的伤口还在流血，其 710 亿美元体量的旗舰房地产投资信托基金，已连续五个月触发客户赎回上限，凸显出现阶段美国商业地产的巨大压力。

4 月 3 日，媒体报道称，资产管理规模高达 9510 亿美元的全球最大另类资产管理公司、华尔街最大的商业地产业主——黑石集团，其房地产投资信托基金（这一类别统称为 REIT，其中黑石的产品简称 BREIT）3 月收到了 45 亿美元的赎回请求，较 2 月增加了 15%，但仅获批 6.66 亿美元，批准金额约占赎回请求的 15%。

华尔街见闻此前提及，黑石 2 月的 BREIT 总赎回请求为 39 亿美元，仅批准了 14 亿美元，占该月总赎回请求的 35%。而 1 月的赎回请求曾创下 53 亿美元历史新高，批准了申请量的 25%，约 13 亿美元。

根据黑石的最新规定，虽然投资者每个季度可以赎回，但单月客户提款金额上限被设定为这只 REIT 基金资产净值的 2%，单季上限为资产净值的 5%，因此在 1 月和 2 月接连触及 2% 的月度上限后 ，投资者在 3 月可赎回金额越来越少。

华尔街见闻多次在此前文章中提到，越来越多的华尔街大行都发出警告，美国商业地产可能是继银行业危机后下一个要暴雷的行业。媒体分析认为，黑石集团在 3 月继续触发客户赎回上限，意味着投资者对商业地产的前景愈发悲观。

黑石隔夜美股跌约 3.28%，过去一年下跌 35%，但 2023 年迄今累涨近 12%。

商业地产的处境岌岌可危？

三月初，黑石集团违约了一只 5.31 亿欧元的芬兰商业地产抵押贷款支持证券，引发了市场对于美国本土商业地产贷款及其衍生品可能出现连锁风险的担忧。近期，美银、高盛、摩根大通等大行接连警告，商业地产是美国经济的潜在巨雷。

4 月 3 日，欧洲央行官员发布报告，呼吁加强对商业地产基金的监管，警告其对金融系统的潜在威胁，欧央行表示：

在过去 10 年间，投资于商业地产的投资基金的资产净值增长了两倍多，超 1 万亿欧元 (1.1 万亿美元)，这强化了基金与房地产市场的相互依存关系，对金融稳定构成了威胁。

欧央行指出，投资者有可以提取资金，但资产本身流动性很差，因此会出现 “流动性错配” 的问题，将使这些金融工具陷入流动性危机。欧洲央行表示：

这一系列事件可能对商业地产产生系统性影响，这反过来可能会影响更广泛的金融体系的稳定和实体经济。

该报告称，更严格监管将使地产基金能够 “更好的管理流动性”，“并内部化市场压力下可能出现的赎回成本”。如果缺乏足够的流动性管理工具，这些基金可能 “不得抛售资产，从而加剧市场压力”。

MSCI 欧洲房地产指数已跌至 2009 年初全球金融危机以来最低水平——3 月份下跌超过 24%，欧洲斯托克 600 房产指数在过去一年里也下跌了 40% 以上，市值蒸发 1000 多亿欧元。

高盛分析师 Vinay Viswanathan 和洛 Lotfi Karou 在一份报告中写道，银行业近期的压力引发了对商业房地产行业溢出效应的合理担忧。

该行业继续面临疫情后的不利因素，包括入住率下降、评估价值下降，以及最近违约率上升。

再加上融资成本上升、融资需求上升和贷款标准收紧，这意味着未来几个月的基本面背景具有挑战性。