地產危機依舊在！黑石標杆地產基金 3 月再現 45 億美元贖回申請

黑石集團的傷口還在流血，其 710 億美元體量的旗艦房地產投資信託基金，已連續五個月觸發客户贖回上限，凸顯出現階段美國商業地產的巨大壓力。

4 月 3 日，媒體報道稱，資產管理規模高達 9510 億美元的全球最大另類資產管理公司、華爾街最大的商業地產業主——黑石集團，其房地產投資信託基金（這一類別統稱為 REIT，其中黑石的產品簡稱 BREIT）3 月收到了 45 億美元的贖回請求，較 2 月增加了 15%，但僅獲批 6.66 億美元，批准金額約佔贖回請求的 15%。

華爾街見聞此前提及，黑石 2 月的 BREIT 總贖回請求為 39 億美元，僅批准了 14 億美元，佔該月總贖回請求的 35%。而 1 月的贖回請求曾創下 53 億美元歷史新高，批准了申請量的 25%，約 13 億美元。

根據黑石的最新規定，雖然投資者每個季度可以贖回，但單月客户提款金額上限被設定為這隻 REIT 基金資產淨值的 2%，單季上限為資產淨值的 5%，因此在 1 月和 2 月接連觸及 2% 的月度上限後 ，投資者在 3 月可贖回金額越來越少。

華爾街見聞多次在此前文章中提到，越來越多的華爾街大行都發出警告，美國商業地產可能是繼銀行業危機後下一個要暴雷的行業。媒體分析認為，黑石集團在 3 月繼續觸發客户贖回上限，意味着投資者對商業地產的前景愈發悲觀。

黑石隔夜美股跌約 3.28%，過去一年下跌 35%，但 2023 年迄今累漲近 12%。

商業地產的處境岌岌可危？

三月初，黑石集團違約了一隻 5.31 億歐元的芬蘭商業地產抵押貸款支持證券，引發了市場對於美國本土商業地產貸款及其衍生品可能出現連鎖風險的擔憂。近期，美銀、高盛、摩根大通等大行接連警告，商業地產是美國經濟的潛在巨雷。

4 月 3 日，歐洲央行官員發佈報告，呼籲加強對商業地產基金的監管，警告其對金融系統的潛在威脅，歐央行表示：

在過去 10 年間，投資於商業地產的投資基金的資產淨值增長了兩倍多，超 1 萬億歐元 (1.1 萬億美元)，這強化了基金與房地產市場的相互依存關係，對金融穩定構成了威脅。

歐央行指出，投資者有可以提取資金，但資產本身流動性很差，因此會出現 “流動性錯配” 的問題，將使這些金融工具陷入流動性危機。歐洲央行表示：

這一系列事件可能對商業地產產生系統性影響，這反過來可能會影響更廣泛的金融體系的穩定和實體經濟。

該報告稱，更嚴格監管將使地產基金能夠 “更好的管理流動性”，“並內部化市場壓力下可能出現的贖回成本”。如果缺乏足夠的流動性管理工具，這些基金可能 “不得拋售資產，從而加劇市場壓力”。

MSCI 歐洲房地產指數已跌至 2009 年初全球金融危機以來最低水平——3 月份下跌超過 24%，歐洲斯托克 600 房產指數在過去一年裏也下跌了 40% 以上，市值蒸發 1000 多億歐元。

高盛分析師 Vinay Viswanathan 和洛 Lotfi Karou 在一份報告中寫道，銀行業近期的壓力引發了對商業房地產行業溢出效應的合理擔憂。

該行業繼續面臨疫情後的不利因素，包括入住率下降、評估價值下降，以及最近違約率上升。

再加上融資成本上升、融資需求上升和貸款標準收緊，這意味着未來幾個月的基本面背景具有挑戰性。