黑石、瑞信连环引爆！欧洲最担心的危机已开始 “冒头” 了

在美国硅谷银行引爆的金融系统震荡逐渐平息之后，商业地产这颗埋伏已久的万亿巨雷，不断呈现出令人不安的迹象。

3 月，华尔街最大的商业地产主黑石陷入违约风波，这批违约的 CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）以芬兰办公楼和零售组合为抵押。

4 月 3 日，欧洲央行发布报告，敦促监管机构加强对商业地产基金的监管，防止开放式房地产基金出现流动性错配。

欧央行表示：

“在过去 10 年间，投资于商业地产的投资基金的资产净值增长了两倍多，超 1 万亿欧元 (1.1 万亿美元)，这强化了基金与房地产市场的相互依存关系，对金融稳定构成了威胁。”

这不是欧洲央行发出的第一声警告，今年 2 月份，欧洲央行已经指出，房地产市场的脆弱性在增加，尤其是商业地产领域。

商业地产，到底怎么了？

混合办公模式兴起，写字楼需求重挫

和美国一样，欧洲商业地产最大的问题，在于整个行业需求侧的巨大变化。

写字楼是商业地产市场的最大组成部分，也是受冲击最大的部分。随着疫情的结束，许多公司已经形成了混合办公或居家办公的惯例，员工不愿意重返办公室，导致大量办公场所空置。

据美国地产研究公司 JLL，美国写字楼总体空置率目前为 19%，欧洲的状况好一些，约为这个数字的一半。

但是，欧洲市场对办公室的要求变得更高了，有投资者对媒体表示，欧洲的写字楼租户租赁的面积更小了，但倾向于搬进更好的建筑。那些位置偏僻、设施老旧的办公楼，面临无人问津的尴尬局面。

老旧办公楼需要重新装修，推高了商业地产的开发成本。环保也是一个大问题，整个欧洲都在逐步实施新的能效标准，旧建筑的业主必须为了迎合环保标准花费大量资金。

而且，这些商业地产业主正面临借贷成本飙升的困境。去年以来，欧洲央行不断加息以遏制通货膨胀的急剧上升。3 月硅谷银行和瑞信的爆雷，也让银行业收紧贷款，贷款变得更贵了，商业地产的融资渠道在减少。

Bayes 的研究表明，在欧洲，以优质房地产为抵押的借贷成本逐年翻番。一些行业专家预测，面对自身融资成本的急剧上升，银行将不太愿意对陷入困境的借款人采取宽容态度。

所有的不利因素和不确定性都使得更难找到有信心购买写字楼或向其业主贷款的投资者。法国保险集团安盛的另类资产全球主管 Isabelle Scemama 表示：

"每个人都在问一个大问题：办公室的价值是什么？“

引发金融危机的可能性很低

商业地产一向是一个高杠杆的领域。欧洲商业地产市场总体贷款价值约为 1.5 万亿欧元。

商业地产的局部危机，是否会演变为波及全球的金融风暴？

大多数市场分析认为，如今的商业地产危机依然可控。这主要是因为全球金融体系在 2008 年后，已经吸取了教训。

根据 Bayes 商学院的研究，今天商业地产领域的贷款 - 建筑价值比很少超过 60%，这意味着未偿债务最终超过房产价值的可能性很低。而在 2008 年之前，这一比例通常高达 80%-100%。

研究发现，德国的贷款机构更为宽松，优质资产的最高贷款利率为 80%。在英国，咨询公司 Capital Economics 表示，五分之四的贷款低于 60% 的贷款价值比率——而且英国银行对商业地产的总体风险敞口只有金融危机前的一半。

此外，欧洲银行对商业地产风险敞口的控制也更好。

根据高盛的数据，商业地产平均占欧洲银行贷款的 9%，占不良贷款的 15%，显著低于美国银行。最近成为压力焦点的美国小型银行，其商业地产敞口高达 65%。