黑石、瑞信連環引爆！歐洲最擔心的危機已開始 “冒頭” 了

在美國硅谷銀行引爆的金融系統震盪逐漸平息之後，商業地產這顆埋伏已久的萬億巨雷，不斷呈現出令人不安的跡象。

3 月，華爾街最大的商業地產主黑石陷入違約風波，這批違約的 CMBS（商業地產抵押貸款支持證券）以芬蘭辦公樓和零售組合為抵押。

4 月 3 日，歐洲央行發佈報告，敦促監管機構加強對商業地產基金的監管，防止開放式房地產基金出現流動性錯配。

歐央行表示：

“在過去 10 年間，投資於商業地產的投資基金的資產淨值增長了兩倍多，超 1 萬億歐元 (1.1 萬億美元)，這強化了基金與房地產市場的相互依存關係，對金融穩定構成了威脅。”

這不是歐洲央行發出的第一聲警告，今年 2 月份，歐洲央行已經指出，房地產市場的脆弱性在增加，尤其是商業地產領域。

商業地產，到底怎麼了？

混合辦公模式興起，寫字樓需求重挫

和美國一樣，歐洲商業地產最大的問題，在於整個行業需求側的巨大變化。

寫字樓是商業地產市場的最大組成部分，也是受衝擊最大的部分。隨着疫情的結束，許多公司已經形成了混合辦公或居家辦公的慣例，員工不願意重返辦公室，導致大量辦公場所空置。

據美國地產研究公司 JLL，美國寫字樓總體空置率目前為 19%，歐洲的狀況好一些，約為這個數字的一半。

但是，歐洲市場對辦公室的要求變得更高了，有投資者對媒體表示，歐洲的寫字樓租户租賃的面積更小了，但傾向於搬進更好的建築。那些位置偏僻、設施老舊的辦公樓，面臨無人問津的尷尬局面。

老舊辦公樓需要重新裝修，推高了商業地產的開發成本。環保也是一個大問題，整個歐洲都在逐步實施新的能效標準，舊建築的業主必須為了迎合環保標準花費大量資金。

而且，這些商業地產業主正面臨借貸成本飆升的困境。去年以來，歐洲央行不斷加息以遏制通貨膨脹的急劇上升。3 月硅谷銀行和瑞信的爆雷，也讓銀行業收緊貸款，貸款變得更貴了，商業地產的融資渠道在減少。

Bayes 的研究表明，在歐洲，以優質房地產為抵押的借貸成本逐年翻番。一些行業專家預測，面對自身融資成本的急劇上升，銀行將不太願意對陷入困境的借款人採取寬容態度。

所有的不利因素和不確定性都使得更難找到有信心購買寫字樓或向其業主貸款的投資者。法國保險集團安盛的另類資產全球主管 Isabelle Scemama 表示：

"每個人都在問一個大問題：辦公室的價值是什麼？“

引發金融危機的可能性很低

商業地產一向是一個高槓杆的領域。歐洲商業地產市場總體貸款價值約為 1.5 萬億歐元。

商業地產的局部危機，是否會演變為波及全球的金融風暴？

大多數市場分析認為，如今的商業地產危機依然可控。這主要是因為全球金融體系在 2008 年後，已經吸取了教訓。

根據 Bayes 商學院的研究，今天商業地產領域的貸款 - 建築價值比很少超過 60%，這意味着未償債務最終超過房產價值的可能性很低。而在 2008 年之前，這一比例通常高達 80%-100%。

研究發現，德國的貸款機構更為寬鬆，優質資產的最高貸款利率為 80%。在英國，諮詢公司 Capital Economics 表示，五分之四的貸款低於 60% 的貸款價值比率——而且英國銀行對商業地產的總體風險敞口只有金融危機前的一半。

此外，歐洲銀行對商業地產風險敞口的控制也更好。

根據高盛的數據，商業地產平均佔歐洲銀行貸款的 9%，佔不良貸款的 15%，顯著低於美國銀行。最近成為壓力焦點的美國小型銀行，其商業地產敞口高達 65%。