多米諾骨牌第一塊？美國知名地產商旗下辦公樓爆出 1.6 億美元債務違約

上月硅谷銀行引發銀行業危機後，多家華爾街機構就密集警告，美國商業地產就是下一個雷。現在看來，這個雷更有可能被 Brookfield Corp.這樣的知名地產商引爆。

新近披露的一份商業抵押貸款支持證券（CMBS）文件顯示，Brookfield 的基金拖欠了旗下十二棟辦公大樓的合計 1.614 億美元抵押貸款，這些貸款轉給了一家特殊服務商，該服務商正在同 “借貸方執行談判前協議，並確定未來的道路”。

在此之前，Brookfield 已經因為位於洛杉磯的兩棟大樓——Gas Company Tower 和 777 Tower 相關債務而違約。

Brookfield 的發言人在新近聲明中將問題歸咎於新冠疫情，稱 “雖然疫情對美國某些地區的傳統辦公室構成挑戰，但這在我們的投資組合中佔比很小”。

不過，華爾街和美國政府都在為商業地產這個潛在的雷緊張。

同在本週二，長期擔任拜登經濟顧問、今年 2 月被拜登提名擔任白宮經濟顧問委員會主席的 Jared Bernstein 在參議院銀行委員會出席聽證會時表示，白宮將保持密切關注商業地產，因為最近的金融動盪給這個新冠疫情期間就在苦苦掙扎的行業帶來新的挑戰。他説：

“（商業地產）這個問題就在觀察名單上。這是我們在仔細追蹤的事。”

有評論認為，Brookfield 可能只是開始，可能將是一系列拖欠辦公樓貸款的公司中的第一家。摩根士丹利和 Trepp 數據顯示，今年還有約 4000 億美元商業地產（CRE）的債務到期，CRE 的借貸環境只會更加嚴峻。

本次爆出的 Brookfield 基金違約主要涉及位於美國首都華盛頓的辦公樓。媒體指出，在 1.614 億美元債務涉及的十二棟辦公樓中，去年的平均入住率只有 52%，遠低於 2018 年這批債務承銷時的 79%。

華爾街見聞上月提到，最近寫字樓的空置率進一步攀升，加劇了市場對美國商業地產暴雷的擔憂。

經紀公司仲量聯行數據顯示，截至今年第一季度，在紐約曼哈頓大約 4400 萬平方米的寫字樓中，超過 16% 的空間無人使用，租賃量處於 2021 年第二季度以來的最低水平。

房地產數據公司 Green Street 表示，由於新冠疫情爆發後，遠程工作和居家及辦公室實地混合辦公的興起，寫字樓的空置率上升，截至今年 3 月，華盛頓的辦公空間價值較去年同期下跌 36%。

作為衡量辦公室入住率趨勢的重要指標，房產安全管理公司 Kastle Systems 提供的刷卡數據顯示，華盛頓的辦公室平均入住率只有 43%，還未回升到新冠疫情前的水平。

美銀、高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞信上月普遍認為，作為美國商業地產的最大債主，國內地區銀行的危機正蔓延到商業地產市場，CMBS 息差飆升，CMBS 拖欠率開始上升，當前最脆弱的一環辦公室地產可能會最先爆發危機。