歐洲地產暴雷？瑞典商業地產巨頭 SBB 降級至垃圾級、停止派息後股價暴跌

美國商業地產危機正席捲至大西洋的另一端。

當地時間週二，瑞典最大的商業地產公司之一 Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）在歐洲股市盤中暴跌超過 20%，跌至 2018 年以來的最低水平，在過去 15 個交易日中有 14 個交易日出現下跌。今日開盤後有小幅反彈。

SBB 市值已從 2021 年底的 170 多億美元降至不到 15 億美元，對其 26 萬多名股東來説，這是一次歷史性的崩盤。

SBB 宣佈暫停派息並取消股票發行

當地時間週一，SBB 董事會召開了緊急會議。在晚上 11 點發布的一份聲明中，SBB 表示，此後的市場反應使其無法按預期條款進行普通股（D 股）的配股發行，並指出該公司正尋求將派息日期推遲到明年的股東大會。SBB 還表示，將不會發行價值 26 億瑞典克朗（合 2.6 億美元）的新 D 類股票。

在前一天，標普全球評級公司將 SBB 的信用評級下調至了垃圾級。標普警告稱，如果 SBB“在未來幾個季度無法獲得足夠的資金來源，以可持續地支撐其短期財務狀況”，可能會進一步下調 SBB 的評級。

標普表示，它不再相信 SBB 能夠達到投資級評級的門檻。評級下調觸發了該公司現有債務中每年票息遞增的債券，從而增加了該公司的成本。這意味着該公司的融資成本將增加 2.85 億克朗。

伴隨着今年以來市場利率上升等因素，美國的商業地產市場受到了巨大的衝擊。

與美國的地產公司類似，SBB 必須在未來五年內對 408 億美元到期的債券進行展期，其中四分之一將於 2023 年到期。它們被視為歐洲房地產業的 “煤礦裏的金絲雀”，因為這些債務大部分是短期的浮動利率債務，特別容易受到利率變動的影響。

Arctic Securities AS 的分析師對 SBB 改善流動性狀況的計劃感到十分欣慰。房地產分析師 Michael Johansson 在接受彭博採訪時表示：

暫停派息和取消 D 股發行計劃這兩項決定，總體上對 SBB 股東來説是有利的。

SBB 的問題在於，派息已在年度股東大會上表決通過，所以他們唯一的選擇就是暫停。

市場對 SBB 的信心下挫

這些事態發展給 SBB 帶來了嚴重的問題。在利率急劇上升和信貸息差不斷膨脹的情況下，SBB 正努力應對 81 億美元的債務負擔。這也反映了瑞典更廣泛的商業地產行業所面臨的問題。

SBB 的 CEO Ilija Batljan 曾多次向投資者保證，他將採取行動維護公司的信用狀況。SBB 的大部分租金收入來自北歐地區受監管的住宅物業。

不像 Johansson 那麼樂觀，丹麥丹斯克銀行（Danske Bank）股票策略師 Molly Guggenheimer 表示：“這將是該行業面臨的又一個不利因素，即使 SBB 的情況與瑞典同行沒有直接關聯。” 他補充説，取消股票發行説明 SBB 目前缺乏進入資本市場的渠道，增加了再融資風險。

Carnegie 將 SBB 評級從 “持有” 下調至了 “賣出”。該機構分析師 Fredric Cyon 表示，下行風險仍然很高，企業需要採取行動改善資產負債表：“進一步出售資產是一種選擇，但我們懷疑這是否足以恢復投資者信心。” 他將 SBB 的目標股價從 13 瑞典克朗下調至了 7 瑞典克朗。

地產危機繼續蔓延

SBB 的暴跌在當日重創了歐洲房地產股票，板塊跌幅達 3.2%，其中瑞典公司領跌：Sagax 下跌了 7.8%，Balder 下跌 7.6%，Wallenstam 下跌 5.9%；其他歐洲地產股如 Kojamo 下跌 5.3%，Aroundtown 下跌 5.1%，Safestore 下跌 5%。這些遭受重創的股票在週三開盤後有小幅反彈。

此前，美國商業地產市場也受到了重大沖擊。越來越多的華爾街分析師們開始提出，商業地產將成為美國經濟的 “定時炸彈”，這關係到的不僅是大小銀行，還有廣泛的美國經濟，而一旦商業地產暴雷，緊隨其後的很可能是美聯儲的再次 QE。

事實上，瑞典住房市場的問題也不僅僅是受到海外危機的干擾。

瑞典的房價在 2021 年和 2022 年初快速上漲，但自 2022 年 7 月以來，住房成本一直處於穩步下降的軌道。瑞典的房價較 2022 年的峯值實際下跌了 15%，成為世界上最糟糕的房地產市場之一，加劇了房地產行業面臨的更廣泛挑戰。隨着銀行收緊貸款，債券市場對評級較低的發行人幾乎是關閉的，可供選擇的融資渠道很少。

北歐聯合銀行預計，瑞典今年將開工建設 2.25 萬套住宅，不到去年開工量的一半，比 2021 年下降 67%。據北歐聯合銀行稱，這是瑞典 2023 年經濟產出預計萎縮 1.2% 的一個主要因素，因為住宅建設下降的直接影響接近 1 個百分點。