央企地產董事長突然 “下課”

非常突然，在擔任中國金茂 “一把手” 僅 33 天后，5 月 31 日，李從瑞辭職了。緊接着，老 “中化人” 張增根空降金茂，接替了李從瑞的所有職務。

前腳剛上高位，後腳就被緊急換下，落差之大，讓人唏噓。

原本，李從瑞已經為金茂做好了今年的規劃，年初工作會議上他表示，2023 年要穩中求進，做好風控，過苦日子，同時做大城市運營和兩翼業務。

然而，壯志未酬，李從瑞就卸任了，也讓金茂這艘巨輪突然失去了一位重要的舵手。

雖然金茂的公告説是因工作調整，但外界仍然充斥着各種傳言。對此，中國金茂均未有公開回應。

接近金茂的人士認為，李從瑞的突然 “下課”，大概率與過去的房地產業務高速發展有關。在公司內外的印象中，他是位偏激進的行動派。

作為加入金茂十餘年、戰績豐富的老將，李從瑞帶着金茂全國搶地王，從北京廣渠門 15 號地王開始，上海大寧地王、深圳龍華地王等接連收入囊中，開發的金茂府系列成為知名豪宅 IP；2015 年後，金茂更是狂飆突進，從一個籍籍無名的百億級小公司，一度成長為一家 2000 億級的巨型房企。

與此同時，李從瑞也一路升職、加薪，從副總裁升至董事會主席兼執行董事，成為金茂舉足輕重的靈魂人物；年薪從 2013 年的 490 萬元增長至 2019 年巔峯時期的 2054 萬元，可謂是央國企開發商高管中的 “打工皇帝”。

不過在限價政策出台後，多次高價拿地的金茂盈利空間不斷被壓縮。2018 年開始，金茂的銷售均價一路走低，財報顯示，已從 2018 年的 2.55 萬元/平方米降至 2022 年的 1.99 萬元/平方米。

在三道紅線出台的 2020 年，金茂踩中一條紅線，不得不停下大舉拿地的腳步，開始拋售資產並尋求二股東平安的資金支援。如今金茂雖變為綠檔，但到 2022 年底，金茂的永續債仍高達百億元，整體毛利率已下滑至 15.84%，2022 年全口徑銷售額降至 1550 億元，同比下降 34.21%，目標完成率不到六成。

業務和財務的困局，讓原本激進高昂的李從瑞開始深刻反思。他在今年初的工作會議上坦言，對 2016 年以來的各項調控政策認識不足，導致拿錯地的現象一再出現。

過去一年，李從瑞明顯轉變了管理風格，一方面繼續放緩拿地，2022 年度，金茂僅新增土儲貨值 488.7 億元，同比大減 75.78%。另一方面，李從瑞將 40 個城市公司撤併至 26 個，整體縮表明顯。

今年，金茂提出了一個非常保守的銷售目標，1500 億元，同比去年銷售額減少了 3.22%。

然而李從瑞的 “下課”，終結了他在金茂的一切猜想和抱負，接任者張增根與首席執行官陶天海、首席財務官喬曉潔、高級副總裁宋鏐毅三位老金茂人共同組成的執董隊伍，將指引金茂去往何方，依然成謎。

好在，如今的金茂已經走出銷售頹勢，5 月份，金茂全口徑銷售額為 141.8 億元，同比增長 57%，位列房企第 10；今年 1-5 月，金茂全口徑銷售額已達到 728.1 億元，同比增長 43%，優於大市。

同時，金茂的城市運營 “第二增長曲線” 開始顯現，2022 年，城市運營對金茂銷售額的貢獻率超 25%，已在一二線城市打造 34 個項目，並推動獲取低價土地。中信建投證券房地產行業首席分析師竺勁表示，金茂擁有央企背景，產業和金融資源稟賦優異，城市運營模式和高端 “府系” 品牌鑄就護城河，增長動能充足。

接下來，金茂只要穩紮穩打，保持謹慎拿地，就有望實現利潤回升。大摩在 5 月初的研報中稱，金茂擁有充足的優質土儲，良好銷量勢頭或持續數月，毛利率最晚會在明年開始復甦。

回望金茂十多年的歷史，可以説它是地產黃金時代的房企樣本，一方面開發了令人稱道的優秀產品，一方面又不可避免地走上了加槓桿的老路。作為職業經理人、公司的靈魂人物，李從瑞順應了趨勢，也放大了人性中激進的那一面。

可以説，地產的黃金時代造就了金茂，接下來的 “黑鐵時代” 也將再次塑造它。而已經離開的李從瑞，等待他的不知將是怎樣的命運。

那個激進張揚、粗放狂莽的時代已經遠去。只留下 “穩健為王” 四個字，刻在倖存下來的房企掌門人的生存手冊中。