公募 REITs 超跌是錯殺嗎？

市場回顧

公募 REITs 市場顯著回調，市場交投活躍度仍偏清淡。上週，中證 REITs（收盤）指數收於 889.50 點，周下跌 4.62%，跑輸主要股票和債券寬基指數。C-REITs 市場呈現普跌態勢，各板塊均出現不同程度下跌，高速公路和產業園區板塊多隻個券周跌幅超 5%。

其中，華夏中國交建 REIT、中金安徽交控 REIT、中金普洛斯 REIT 跌幅靠前。市場交投方面，平均日度成交額為 2.41 億元，較上週讀數增長 11.7%；平均換手率為 0.74%，較上週均值上漲 3.9%。從歷史分位數角度，無論是成交額還是換手率均為歷史較低水平，顯示出當前 C-REITs 交投活躍度仍偏清淡。

政策梳理

多地繼續強調藉助發行公募 REITs 以盤活存量基礎設施。

5 月 30 日，上海市人民政府印發《上海市加大力度支持民間投資發展若干政策措施》，其中針對民營企業，強調了在保租房/產業園區/消費基礎設施領域發行 REITs 產品，同時鼓勵民間資本參與 REITs 產品戰略配售；5 月 31 日，廣州市人民政府發佈《2023 年廣州金融支持實體經濟高質量發展行動方案》，內容強調了發行 REITs 對於企業高質量發展、構建租購併舉的房地產發展新模式、盤活存量基礎設施的重要作用。

此外，海南省近日也多次開展公募 REITs 相關活動，一是海南省發改委召開基礎設施 REITs 項目輔導推動會，從充實項目儲備和強化部門協同兩個角度助力 REITs 在該省的發展；二是海南省地方金管局牽頭舉辦 “深圳證券交易所債券市場助力海南自貿港高質量發展培訓會”，其中就 REITs 試點情況和政策解讀進行培訓。

項目儲備跟蹤

中金湖北科投光谷產業園 REIT 完成發售詢價，一級市場打新熱度有所降温。5 月 31 日，中金湖北科投光谷產業園 REIT 發佈基金份額髮售公告，確定基金認購價格為 2.625 元/份，對應的募集資金總額為 15.75 億元、2023 年和 2024 年的預期分派率分別為 4.62% 和 4.87%。

受制於公募 REITs 二級市場近期的疲弱表現，此次新發標的的認購熱度較此前標的相比有所降温，一是實際募集資金總額僅超過擬募集總額的 2.3%，二是 “有效擬認購份額數量總和為 579,020 萬份，為網下初始發售份額的 39.39 倍”，這一倍數低於大部分 2022 年以來發行的產業園區 REITs。

公募 REITs 完成首批擴募。6 月 3 日，首批擴募的 4 只公募 REITs 發佈《定向擴募發行情況報告書》。從內容上看：

一是相較於招募説明書中披露的按平價擬發售規模，4 只 REITs 擴募實際的募集資金規模均實現了一定的超募，其中紅土鹽田 REIT 的溢價率達 12%，顯示出市場對於擴募的積極性；

二是發售定價方面，博時蛇口產園 REIT、華安張江光大園 REIT 和中金普洛斯 REIT 的最終發售價格均為定價基準日前 20 個交易日基金均價的 90%，即均為擴募定價的下限，僅紅土鹽田港 REIT 的最終發售價格高於定價下限，這或與近期公募 REITs 二級市場情緒低迷有關。長期視角下，不同領域的原始權益人均有豐富的可擴募資產，具備一定擴募能力。

REITs 本質仍是具有高分紅的股權資產，擴募是 REITs 的重要屬性，打開擴募空間，發揮管理人的運營能力，才能真正發揮 REITs 對於底層資產優化與運營的能力，發揮其盤活不動產的功能。隨着 C-REITs 擴募環節的打通，REITs 一級半市場料將迎來更多的參與機會，二級市場或也將根據 REITs 的擴募屬性、管理人的運營能力、擬擴募資產質量好壞等邏輯，迎來更多交易機會。

公募 REITs 策略思考

上週，C-REITs 市場再度迎來普跌行情，個券和指數層面均顯著下跌。儘管二級市場表現低迷，但一級市場新發個券以及 4 只存量 REITs 擴募的超募，仍在一定程度上驗證了投資者對於底層基礎設施資產的認可度。

覆盤今年 4-5 月的市場表現，在公募 REITs 一季報披露後之後，市場在悲觀情緒驅動下普遍回調，但部分基本面仍具韌性的標的隨後也迎來了估值修復行情。因此，站在當前時點，市場超跌之下不少個券已經具備了明顯估值優勢，建議積極挖掘錯殺所帶來的機會。

本文作者：明明，來源：中信證券，原文標題：《超跌錯殺即是機會》

明明執業證書編號: S1010517100001