New Policies in the Real Estate Market: "Translation" for You! Regarding Interbank Loan Conversion, Determination of the Lower Limit of Interest Rates Before the "Anchor Change" in 2020, Interest Savings...

連日來，從 “認房不用認貸” 到存量首套房貸利率調整，再到差別化住房信貸政策調整，房地產信貸政策重磅消息連連。對於老百姓而言，理解好這些重磅政策，可以更好享受政策紅利。《金融時報》記者採訪了多位市場機構人士及購房者，梳理多個 “疑難” 問題，結合權威部門解釋進行解讀，手把手教你理解政策要點。

Q 買房時因此前曾有住房貸款或當時仍有其他住房而被認定為 “二套”，未能享受首套房住房貸款利率政策。這次可以申請按首套房標準降低利率麼？

答：貸款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的，可以。

例如，如果所在地區執行 “認房不認貸” 政策，那麼房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當地政府 “認房又認貸” 政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款者可以享受本次政策紅利。此外，房屋購買時不是家庭唯一住房，但後期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一且地方政府執行 “認房不認貸” 政策的，本次也能按首套房申請。

Q 2020 年 3 月 1 日，房貸利率 “換錨” 如期而至，存量貸款可以轉化為以 LPR 為定價基準加點形成或固定利率的形式，由借貸雙方協商決定。固定利率是否在此次政策調整範圍內？

答：可以。

當初房貸利率 “換錨”，大部分的居民都選擇了存量合同貸款掛鈎 LPR。從我們的統計情況來看，99% 的用户都選擇了掛鈎 LPR 的浮動利率，但是也有 1% 的用户選擇了固定利率形式。這次降低存量首套住房貸款利率政策也將惠及這 1% 的用户羣體，當初選擇固定利率的用户這次也可以與銀行協商調整利率水平，調整後的利率水平也需滿足原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限。

Q 2019 年 10 月（LPR 改革）之前的首套房貸，利率可以降到什麼水平？

答：理論上可以到當時所在城市的政策利率下限。

具體執行時銀行會根據各省級市場利率定價自律機制確定的首套房貸利率政策下限，結合本機構經營狀況、客户風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的利率水平。考慮到政策延續性，預計大概率是與 LPR 改革後的標準統一，即絕大部分城市為不低於 LPR。

Q 符合首套房貸標準的貸款者利率下限如何定？

答：應以原貸款發放時所在城市的利率政策下限為準。金融管理部門規定了本次調整的下限：即在 LPR 上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。且新發放的貸款只能用於償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

《金融時報》記者梳理發現，截至發稿時，北京、上海、深圳等地已分別公佈了首套商業性個人住房貸款利率自律下限。

那麼，本次新政落地後，如果上海市貸款者張某在 2020 年 1 月買房，那麼他本次與銀行協商的利率下限為 LPR-15BP；如果是 2021 年 9 月買房，其利率下限則 LPR+35BP。

深圳相關數據如下：

Q 本次政策利率下限中的 LPR 標準是以原貸款時間節點為準還是以新簽訂貸款時間為準？

答：本次調整隻調整合同約定的利率在 LPR 上的加點數值。

例如，北京市民陳女士在 2020 年 2 月置換了房產，受限於北京認房認貸政策，房貸利率為 LPR+115BP(4.75%+115BP=5.9%)，當時的二套房貸利率下限為 LPR+105BP(4.75%+105BP=5.8%)。近幾年，LPR 利率不斷調降，目前她的貸款利率為（4.2%+115BP=5.35%）

如果北京認房不認貸政策能夠落地，陳女士這套房可被視為首套房。按照當時首套房北京執行的利率下限為 LPR+55BP。如果她於 2023 年 9 月提出申請並協商一致，那麼根據政策目前的 LPR（4.2%）+55BP=4.75% ，是她可以調降的最低下限。

Q 降低存量首套房貸利率節約多少利息？

接近監管人士測算，存量首套房貸利率調整後，逾 4000 萬户、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為 0.8 個百分點。以 100 萬元、25 年期、原利率 5.1% 的存量房貸為例，假設房貸利率降至 4.3%，可節約借款人利息支出每年超 5000 元。

Q 本次跨行轉貸可以麼？

答: 不可以。

《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》提供了兩種方式：第一種方式：自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

換言之，如果王某的房貸在 A 銀行，在 9 月 25 日後，可以向 A 銀行提出申請，用新發放的貸款置換原有存量房貸。

第二種方式：自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。

即如果王某的房貸在 A 銀行，在 9 月 25 日後，王某可以向 A 銀行提出申請，協商變更現有的存量房貸的利率。

接近監管人士表示，從調整結果上看，由於人民銀行已經明確存量房貸利率調整的具體要求，即需要符合貸款發放時當地房貸利率下限政策，預計這兩種方式調整後的利率水平不會有明顯區別。

Q 為什麼要找銀行協商，而不是銀行統一調整、直接操作？

答：因為不同時期、不同地方房貸利率情況不同。部分購房者原本房貸利率已處於歷史低位，可按照原合同繼續執行。此外，按照市場化、法治化原則，需要尊重貸款者、金融機構的自主選擇權。

銀行也會採取批量處理等方式，儘量減少借款人操作成本。

Q 具體如何申請？

答：自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構與借款人協商變更存量房貸利率，或新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

具體細節仍在制定當中。9 月 25 日前，銀行將進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客户等準備工作，並儘快向借款人公佈辦理流程和需要準備的申請材料。

Q 政策窗口已經打開，市場最為關注的是一線熱點城市政策落地的幅度。在 “因城施策” 指引下，熱點城市是否會出現明顯調整呢？

答：本次政策出台後，地方政府會根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定最低首付款比例和利率下限。同時，金融機構也會在各地政策基礎上，按照市場化原則合理確定每筆貸款的具體首付比例和利率水平。

接近監管人士認為，前些年房地產市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當地房貸利率政策下限。在當時的供需格局下，部分熱點城市當時發放的房貸利率明顯高於政策下限，也高於銀行補償風險的需要。各地需判斷目前房地產市場的實際情況，作出相應決策。

本文作者：馬梅若，來源：金融時報，原文標題：《樓市新政 “翻譯” 給你聽！關於跨行轉貸、2020 年 “換錨” 前利率下限認定、利息節約……》