Huatai Securities: It is expected that second-tier and lower-tier cities will have the opportunity to experience comprehensive relaxation. Optimistic about core regional abundant housing demand for real estate companies.

智通財經 APP 獲悉，華泰證券發佈研究報告稱，繼嘉興、大連、瀋陽全面取消限購後，9 月 7 日晚，南京正式發文放鬆玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區，即南京全域放開限購，成為 8 月末以來全面放開限購的第四城，同時也打響強二線城市全面放開限購第一槍。7 月以來住建部、央行等部委頻頻發聲，需求端放鬆步步深入，強化託底房地產市場的決心，該行預計二線及以下城市將有望迎接全面放鬆，一線城市也有望局部寬鬆，與其他政策形成合力，穩定房價預期和購房需求。

華泰證券主要觀點如下：

限購放鬆層層遞進，強二線城市南京全域放開具風向標意義

城市限購放鬆是一個從點到面、從外圍到核心遞進的過程。以南京為例，22 年 4 月以來放鬆限購的頻次達 8 次，放鬆區域從六合和溧水區，再擴散到產業聚集區，最後到全域，購房門檻方面從降低外地户口社保年限要求，再到放鬆家有二孩及以上、60 歲以上老人的家庭限購，最終不限人羣。9 月以來，還有大連、瀋陽兩個二線城市全面放開限購，也都並非一步到位：大連在 22 年 5 月優化限購政策，僅保留三個限購區域;瀋陽在今年 3 月進行了一輪限購區域的優化。22 年以來二線城市針對局部區域、局部人羣的限購放鬆已經十分密集，如今南京作為強二線城市全域放開，具有風向標意義。

銷售乏力是限購退出的重要原因

城市加快放鬆限購步伐的出發點是穩需求。關注全面放鬆限購的二線城市近期的銷售情況，以南京為例，儘管 22 年以來持續出台限購邊際放鬆政策 (22 年 4 月、5 月、6 月、12 月、23 年 5 月)，但政策的刺激效應逐步遞減，市場成交熱度並未扭轉。南京自 21 年 7 月以來，僅有 4 個月份新房銷售面積同比為正，今年一季度實現脈衝式增長後，市場迅速回落，大連、瀋陽也類似，三城 6-8 月累計銷售面積同比降幅分別為 43%、56%、42%，均顯著高於 30 城的 28%。行業景氣度持續在低位是限購政策大舉寬鬆的重要原因。

歷史上限購退出基本可確立行業底部

從歷史來看，重點城市限購全面退出是一輪託底政策的重要環節。回顧 14 年，二線城市解除限購的高峰期在 14 年 9 月，南京、大連、瀋陽也都在這個時間解除。隨着 930 政策的落地，行業基本面底部確認。具體而言，三城在政策落地次月均實現了銷售面積同比增速的收窄，同比降幅較政策發佈當月分別收窄 29、39、3pct。之後南京、瀋陽基本走出負增長區間。但三城銷售同比顯著增長還是在半年後的 15 年 3 月後啓動。均價同比增長趨勢明確則還需滯後半年，基本發生在 15 年 9 月。整體而言，限購的全面退出疊加政策組合拳可以確認市場底部，但距基本面趨勢性向上的確立尚需時日。

政策組合拳再進一步，看好核心區域貨量充沛房企

全面放開限購意味着政策組合拳再進一步，該行看好政策對基本面的託底效用，在核心城市有充沛儲備的公司有望受益。

風險提示：行業政策不確定性;基本面下行;部分房企經營風險。