贝壳翻越第二座山

作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

在中国房地产长达两年多的深度调整后，许多大佬、资本宠儿已经跌落神坛。被视为行业 “晴雨表”、国内最大在线房产交易机构的贝壳，也从曾经的中概股宠儿，逐渐淡出舞台中心。

如今，一场史诗级的新政刺激，让投资者似乎对房地产又有了信心。虽然相比高点，贝壳的股价还是处于底位，但随着大市的向暖和净利润的扭亏为盈，贝壳终于能够坦然用实绩说话，力证美好的业绩前景，这也让贝壳推进战略转型多了几分底气。

“房地产行业从高速增长向更注重质量和服务的时代转变，其中蕴含着可能，也带来了挑战，这促使着我们 ‘翻越第二座山’，” 8 月 31 日，贝壳首席执行官彭永东在贝壳 2023 年第 2 季度业绩会上说，“对此我们既感振奋亦充满敬畏” 。

彭永东的底气来自于，在连续两年亏损后，上半年贝壳业绩逆势回暖。上半年，贝壳总交易额（GTV）为 17521 亿元，同比增加 43.0%；录得净收入为 398 亿元，同比增加 51.0%；实现净利润 40.49 亿元，扭亏为盈，而上年同期净亏损为 24.85 亿元。

其中，“随着中国房地产和住宅市场的复苏，在 2023 年上半年，我们的运营和财务业绩与去年同期相比有了显著改善” 。彭永东说。

虽然受到近来最冷销售季影响，贝壳第二季度业绩环比下跌，但与去年同期相比，依然维持增长态势。第二季度，贝壳总交易额为 7806 亿元，同比增长 22.1%，净收入为 195 亿元，同比增长 41.4%。

同时，贝壳上市三年来公布首次派息约 2 亿美元的计划，资金将由公司盈余现金支付，并扩大回购，回购授权由 10 亿美元上升至 20 亿美元，并将有效期延长至 2024 年 8 月 31 日，均已获董事会批准。

贝壳首席财务官徐涛将这份底气归因于核心业务的盈利能力持续稳定，新兴业务迅速成长突破，坚实的现金储备和稳健的财务管理。一个直观的数据是，在二季度大市寒风萧瑟中，贝壳存量房贡献利润率维持在 45.6% 的高位，甚至同比提升了 8.9 个百分点。

诚然，在前期市场下行情况下，贝壳在新房、二手房市场的渠道作用正日益凸显。但让人意外的是，贝壳在二季报中预计，第三季度总收入将在 155 亿元至 150 亿元之间，同比下降约 9.1% 至 11.9%。政策的持续性、宏观经济能否在三季度回暖，让贝壳对三季度的预期保持谨慎。

房地产交易仍未恢复景气，贝壳要努力发展第二增长曲线，与地产行业活下来的玩家一样，减少地产市场周期对它的冲击。这也是贝壳一直强调的中性市场观的应有之义。

这是一场艰苦但不进则退的攀爬，贝壳已别无选择。

更深层次的是，彭永东看到行业正处于新旧发展模式快速切换的关键期，在 7 月 12 日发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动 “一体三翼” 战略升级并进行相应的组织架构调整。

“今天，我们正处于行业发展轨迹切换的当口，‘住得好’ 替代 ‘买到房’ 成为需求的第一位。真正关注 ‘人’ 和 ‘住’ 的黄金时代，才刚刚到来”。彭永东说。

调整后， “一体” 仍为房产经纪，其他的 “三翼” 包括整装、惠居和贝好家。原贝壳 COO 徐万刚调岗为公司副董事长及贝好家事业线 CEO，足见对新业务的重视。

目前，贝壳的新业务已经有了一定进展。贝壳方面称，第二季度，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破 20%。其中，家装家居业务收入 26 亿元，同比增长 91%，2 月以来，已连续 5 个月单月合同额破 10 亿元。徐涛也表示，未来将聚焦业务增长关键引擎，实现有机、可持续的增长。

展望未来，安捷证券指出，随着房地产行业主赛道增速放缓、消费端换房周期拉长，房屋翻新、居住质量升级带来家装家居行业的机遇。贝壳 “三翼” 业务具有线上下强强联手的发展优势，长期将为贝壳提供跨周期的增长空间。

对行业而言，地产江湖两三年时间已经天翻地覆，旧貌换新颜，新的地产故事犹待幸存者起笔书写，谁能抢先找到第二增长曲线，谁就能抢到地产下半场的主动权，一场新的战役已经打响。

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