貝殼翻越第二座山

作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

在中國房地產長達兩年多的深度調整後，許多大佬、資本寵兒已經跌落神壇。被視為行業 “晴雨表”、國內最大在線房產交易機構的貝殼，也從曾經的中概股寵兒，逐漸淡出舞台中心。

如今，一場史詩級的新政刺激，讓投資者似乎對房地產又有了信心。雖然相比高點，貝殼的股價還是處於底位，但隨着大市的向暖和淨利潤的扭虧為盈，貝殼終於能夠坦然用實績説話，力證美好的業績前景，這也讓貝殼推進戰略轉型多了幾分底氣。

“房地產行業從高速增長向更注重質量和服務的時代轉變，其中藴含着可能，也帶來了挑戰，這促使着我們 ‘翻越第二座山’，” 8 月 31 日，貝殼首席執行官彭永東在貝殼 2023 年第 2 季度業績會上説，“對此我們既感振奮亦充滿敬畏” 。

彭永東的底氣來自於，在連續兩年虧損後，上半年貝殼業績逆勢回暖。上半年，貝殼總交易額（GTV）為 17521 億元，同比增加 43.0%；錄得淨收入為 398 億元，同比增加 51.0%；實現淨利潤 40.49 億元，扭虧為盈，而上年同期淨虧損為 24.85 億元。

其中，“隨着中國房地產和住宅市場的復甦，在 2023 年上半年，我們的運營和財務業績與去年同期相比有了顯著改善” 。彭永東説。

雖然受到近來最冷銷售季影響，貝殼第二季度業績環比下跌，但與去年同期相比，依然維持增長態勢。第二季度，貝殼總交易額為 7806 億元，同比增長 22.1%，淨收入為 195 億元，同比增長 41.4%。

同時，貝殼上市三年來公佈首次派息約 2 億美元的計劃，資金將由公司盈餘現金支付，並擴大回購，回購授權由 10 億美元上升至 20 億美元，並將有效期延長至 2024 年 8 月 31 日，均已獲董事會批准。

貝殼首席財務官徐濤將這份底氣歸因於核心業務的盈利能力持續穩定，新興業務迅速成長突破，堅實的現金儲備和穩健的財務管理。一個直觀的數據是，在二季度大市寒風蕭瑟中，貝殼存量房貢獻利潤率維持在 45.6% 的高位，甚至同比提升了 8.9 個百分點。

誠然，在前期市場下行情況下，貝殼在新房、二手房市場的渠道作用正日益凸顯。但讓人意外的是，貝殼在二季報中預計，第三季度總收入將在 155 億元至 150 億元之間，同比下降約 9.1% 至 11.9%。政策的持續性、宏觀經濟能否在三季度回暖，讓貝殼對三季度的預期保持謹慎。

房地產交易仍未恢復景氣，貝殼要努力發展第二增長曲線，與地產行業活下來的玩家一樣，減少地產市場週期對它的衝擊。這也是貝殼一直強調的中性市場觀的應有之義。

這是一場艱苦但不進則退的攀爬，貝殼已別無選擇。

更深層次的是，彭永東看到行業正處於新舊發展模式快速切換的關鍵期，在 7 月 12 日發佈公開信《翻越第二座山，吹響集結號》，宣佈啓動 “一體三翼” 戰略升級並進行相應的組織架構調整。

“今天，我們正處於行業發展軌跡切換的當口，‘住得好’ 替代 ‘買到房’ 成為需求的第一位。真正關注 ‘人’ 和 ‘住’ 的黃金時代，才剛剛到來”。彭永東説。

調整後， “一體” 仍為房產經紀，其他的 “三翼” 包括整裝、惠居和貝好家。原貝殼 COO 徐萬剛調崗為公司副董事長及貝好家事業線 CEO，足見對新業務的重視。

目前，貝殼的新業務已經有了一定進展。貝殼方面稱，第二季度，包括家裝家居和貝殼租房在內的非房產交易服務業務同比增速顯著，收入佔比首次突破 20%。其中，家裝家居業務收入 26 億元，同比增長 91%，2 月以來，已連續 5 個月單月合同額破 10 億元。徐濤也表示，未來將聚焦業務增長關鍵引擎，實現有機、可持續的增長。

展望未來，安捷證券指出，隨着房地產行業主賽道增速放緩、消費端換房週期拉長，房屋翻新、居住質量升級帶來家裝家居行業的機遇。貝殼 “三翼” 業務具有線上下強強聯手的發展優勢，長期將為貝殼提供跨週期的增長空間。

對行業而言，地產江湖兩三年時間已經天翻地覆，舊貌換新顏，新的地產故事猶待倖存者起筆書寫，誰能搶先找到第二增長曲線，誰就能搶到地產下半場的主動權，一場新的戰役已經打響。

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