出租率承压，红土盐田港 REIT 等待市场 “春天”

4 月 9 日，红土创新盐田港 REIT 召开 2023 年年度业绩说明会。

红土盐田港 REIT 是全国首批上市的 9 只基础设施公募 REITs 之一，其投资的基础设施项目主要通过物业出租获得持续、稳定的租金收入，属于仓储物流行业，本基础设施项目主要为高标仓和保税仓。

据最新数据显示，截止 2023 年 12 月 31 日，红土创新盐田港 REIT 全年实现收入 1.3 亿元，实现可供分配 9718 万元。基金于 2023 年 6 月完成扩募，并将资产合并入基金之后，年度可供分配较预期高 106.08%。2023 年全年，基金完成了两次分红，年度分红金额为 1.3 亿元。

基础设施运营方面，2023 年以来，2 个基础设施项目公司的运营整体状况良好。在出租率方面，截止至 2023 年 12 月 31 日，现代物流中心项目的出租率达 95.11%，年度平均出租率高达 98.56%，高于预测出租率 92.89%。世纪物流园项目出租率 100%，年度平均出租率 100%，达到预期出租率 100%。

值得关注的是，作为首发上市的现代物流中心项目，其在 2022 年的出租率 99%，换言之，经过了一年的运营，该项目的出租率反而下降了 3.89 个百分点。不仅如此，该项目 2023 年四季度的出租率环比上季度亦有所下降。

在当天业绩说明会上，深圳港物流公司总经理谢章生对此作出回应称，主要受中美贸易影响，导致现代物流中心个别客户合同到期后进行业务调整，十月份新增空置面积 2.6 万平方米。但第四季度，项目完成 1.4 万平方米的出租，截止 2023 年 12 月 31 日，出租率仍保持在 95.11%。

为稳定出租率，谢章生进一步表示，运营方一方面会继续拓宽招商渠道，采取政企联合招商，拓展潜在客户；另一方面加强入驻客户的日常沟通，确保已签约客户的稳定性。目前项目的出租率保持稳定，为 2024 年的市场变化做好准备。

红土盐田港 REIT 的表现也反映了当前仓储物流行业所面临的挑战。受国内外形势和经济增速走势因素影响，2023 年，仓储物流行业整体承压，出租率普遍出现不同程度的下降，而这一情况仍延续到 2024 年，

深圳港资本有限公司副总经理陆地亦指出，短期整体区域物流市场面临承租压力，部分业主采取以价换量运营策略来缓解新增供应及需求不足带来的租赁压力，导致多个城市及区域的租金呈现一定程度的下降，区域不平衡现象也进一步加剧。

对红土盐田港 REIT 而言，高度集中的租户比例成为其穿越周期的保证。

资料显示，截止 2023 年底，2 个基础设施项目共有租户 24 家，其中租赁面积占比最大的为深圳市深圳港集团有限公司，面积达 11.6 万平方米，占总可租赁面积的 36%，所租赁项目为现代物流中心，租赁期限为 2022 年 9 月 1 日至 2027 年 5 月 31 日。

租赁面积第二大的为深圳市通捷利物流有限公司，达 5.24 万平方米，占总可租赁面积的 16%，所租赁项目为世纪物流园，租赁期限为 2021 年 10 月至 2026 年 10 月 31 日。

也正因如此，红土盐田港 REIT 的租金亦有所企稳。数据显示，2023 年，首发的现代物流中心项目配套仓库及配套设施平均的有效租金单价分别为 1.29 元/平方米/天及 1.77 元/平方米/天，扩募资产世纪物流园的租金的价格水平在 1.29 元/平方米/天，配套仓库在 1.79 元/平方米/天。2 个基础设施项目的收缴率均为 100%。

深圳港作为红土盐田港 REIT 基础设施项目的最大租户，也在租金上给予了一定的支持。在同区域仓储租金持续下行的情况下，现代物流中心租金仍实现一定幅度的增长。

据基金管理层透露，目前现代物流中心与深圳港集团所签署合同已正常履行完第三个年度，仓库租金价格为 39.78 元/平方米/天，配套办公租金为 53.05 元/平方米/天。根据合同，自租赁的第四个年度起，每年的租金价格将根据市场第三方评估机构评估确定该年的租赁价格。

截止 2023 年第三季度，盐田综保区高标仓仓库租金价格在 39.5-41.5 元/平方米/天，配套办公价格在 53-55 元/平方米/天。经过内部协商，最终确定，第四个租赁年度，仓库租金在 41.14 元/平方米/天，配套办公租金在 53.52 元/平方米/天。

但这并不代表红土盐田港 REIT 可以就此 “安枕无忧”。

据披露，截至 2023 年四季度，港口业务关联租户签约占比 99%，非关联企业租户占比超 47%，假设市场仍持续承压，该部分租赁面积同样可能出现退租或续租租金下调等情景，如何应对市场压力，有效保证项目运营的稳定性，是红土盐田港 REIT 管理层必须深思熟虑的命题。

从目前来看，跨境电商的蓬勃发展，或许可为仓储物流行业的发展带来一定的转机，

陆地亦表示，就深圳市仓储物流市场而言，后续将有望继续受益于跨境电商需求与国内消费水平回升带来的新增仓储物流需求的增长，全年整体物流市场租赁市场需求表现平稳，装备制造业供需两端保持较快增速线上直播零售扩张带来更多租赁需求。伴随工业市场需求逐步恢复，线上及线下零售量持续攀升。为物流市场提供稳定的支撑。

以下为红土创新盐田港 REIT2023 年度业绩说明会现场实录：

提问：请介绍项目所属区域市场的租金价格情况。

谢章生（深圳港物流公司总经理）：截止 2023 年年底，原综保区的高标仓租金大概在 39~42 元/平方米/天。原综保区内相同类似项目的配套办公室租金在 45~55 元/平方米/天，区域内物流高标准的仓储年金递增幅度、出租率等主要受海关监管政策、海运供应链、外贸订单情况的影响，目前整个市场仓库租赁需求旺盛，综保区内仓库整体出租率也保持在正常良好的水平。

提问：请介绍原始权益人深圳港的情况。

陆地（深圳港资本有限公司副总经理）：深圳港集团成立于 1985 年，是深圳市属港口产业集团，立足于全球供应链，价值链的最前沿，实现 “港、产、城” 融合发展，深耕港航、海洋、物流、能源开发、产业以及金融等六大产业，致力于成为全球影响力卓著的经济综合服务商。到 2023 年末，深圳港集团总资产达到 587 亿元，营收 67 亿元，利润总额 16.54 亿元。

所属港区的集装箱量方面，去年是 1632 万标箱，保持了较高水平。目前，深圳港集团拥有 51.5 公里岸线、国内外 14 个港航项目，建设运营 89 个泊位，形成网络化、多元化、国际化布局。深圳港仅用 13 年就突破千万标箱，到 21 年吞吐量超 2 亿标箱。

集团也在深圳大铲湾港区大力发展海洋新兴产业。小漠国际物流港在 2021 年底正式运营之后，正在打造华南汽车外贸滚装组枢纽港和海洋产业新城。

物流板块，除了在深圳本地的物流资产外，在全国均有布局，尤其重要的物流节点城市，布局了接近 300 万平方米物流设施，包括保税仓、普通仓和冷链仓。

提问：请介绍深圳港区域内仓储物流的情况。

陆地：深圳港是盐田港港口的建设投资商、项目的运营商及综合服务商，为盐田港港口内的企业提供了港口及临港产业的综合服务。

集团超过千人为盐田港港区提供港区综合物流服务，其中海运仓储是整个服务链条中不可或缺的部分。

提问：请介绍项目整租客户租金价格在报告期的调整情况。

陈超：基金首发的现代物流中心项目和深圳港集团签署了整租的租赁协议，深圳港集团合计租赁面积为 11.6 万方，占总可租赁面积的 44%，租赁期限是 2021 年 10 月到 2026 年 10 月。截止 2023 年 10 月底，现代物流中心与深圳港集团所签署合同正常履行完第三个年度，仓库租金价格为 39.78 元/平方米/天，配套办公租金为 53.05 元/平方米/天。根据合同，自租赁的第四个年度起，每年的租金价格将根据市场第三方评估机构评估确定该年的租赁价格。

截止 2023 年第三季度，盐田综保区高标仓仓库租金价格在 39.5-41.5 元/平方米/天，配套办公价格在 53-55 元/平方米/天。经过内部协商，最终确定，第四个租赁年度，仓库租金在 41.14 元/平方米/天，配套办公租金在 53.52 元/平方米/天。整个租金水平在报告期内保持持续增长。

提问：请介绍仓储物流储备资产的分布情况。

谢章生：随着粤港澳大湾区制造业的快速发展，现代物流业已成为深圳物流业发展的支柱产业之一，深圳的现代物流业的增加值已经多年领先全国。深圳目前已经形成了五个区域级别的仓库，分别为前海综合保税区，盐田综合保税区，机场物流园区，平湖物流园区以及龙华物流园区。深圳高标准仓储物流物业主要集中在盐田综合保税区及前海综合保税区。

提问：请介绍 2023 年四季度的深圳物流市场发生的一些变化。

陆地：2023 年物流市场受了一些影响，跟国内外形势和经济增速走势相关。2023 年，全国其他地区整体物流市场普遍出现出租率下降，但北上广基本保持稳定，平均租金基本不变。大湾区地区受电商影响，表现较好，平均租金水平在 1.65-1.68 元/平方米/天。

2023 年四季度，深圳高标仓租金有所下跌，但总体而言仍相对稳健，未来租金将回到更有力的水平。其中，四季度非保税区物流地产平均出租率 90.4%，较上季度环比下降 4.3%，较 2022 年同比下降 5.8%。

2023 年四季度，深圳高标仓存量为 89.9 万平方米，跟全国同级别城市相比，供应规模偏小。2023 年有 14 万平新增存量入市，主要位于盐田区。

提问：2023 年四季度，基金持有基础设施出租率较 2023 年三季度有所降低，是什么原因导致的？

谢章生：主要受中美贸易影响，导致现代物流中心个别客户合同到期后进行业务调整，十月份新增空置 2.6 万平方米。

第四季度，项目完成 1.4 万平方米的出租，截止 2023 年 12 月 31 日，出租率仍保持在 95.11%。

提问：请介绍基金分红情况。

陈超（基金经理）：根据目前 REITs 法规要求，公募 REITs 年度分红应不少于一次，分红比例不低于 90%。本基金在 2023 年实现两次分红，累计发放红利 1.3 亿。

提问：请谈谈对区域内物流市场展望。

陆地：就深圳市仓储物流市场而言，后续将有望继续受益于跨境电商需求与国内消费水平回升带来的新增仓储物流需求的增长，全年整体物流市场租赁市场需求表现平稳，装备制造业供需两端保持较快增速线上直播零售扩张带来更多租赁需求。伴随工业市场需求逐步恢复，线上及线下零售量持续攀升。为物流市场提供稳定的支撑。

短期整体区域物流市场面临承租压力，部分业主采取以价换量运营策略来缓解新增供应及需求不足带来的租赁压力，导致多个城市及区域的租金呈现一定程度的下降，区域不平衡现象也进一步加剧。展望未来，短期内新项目入市会对整体高标仓市场造成租赁压力。但随着经济恢复，新增供应势头放缓以及各行业发展带来的需求层面的复苏，整体高标仓市场有望恢复。

提问：请介绍保税区竞争优势。

谢章生：综合保税区可以满足客户多元化需求，还有独特的政策优势。相比于区域内其他项目，项目的运营方具有多年的客户资源积累与较强的招商运营能力，项目中入驻了美集物流、德迅物流、日新物流、全球捷运物流等货运和第三方企业，并长期保持稳定友好的合作关系。

现代物流中心每个仓库拥有装卸平台，便于客户作业，有效提高作业效率。

项目所处的盐田综合保税区内，综合保税区（二期）顺利通过验收并已具备封关运作的基本条件，未来这片区会迎来一定新增仓储设施供应，仓储类型也将更加多元化，将增强盐田港作为华南地区枢纽港口的战略地位，提升影响力。