300 亿港岛豪宅再遇 “野蛮人”，龙光合景上岸渐远

龙光、合景泰富合作开发的香港豪宅项目凱玥 THE CORNICHE 再度被资本盯上。

近日，另类投资管理公司 Ares Management 已正式向汇丰银行为首的银团提交了一份收购提案，有意接手该项目价值 102 亿港元的三分之二债权。

Ares Management（锐盛投资，纽约证券交易所代码：ARES）是一家全球领先的另类投资管理公司，投资范围涵盖信贷、私募股权、房地产、基础设施等各大另类资产类别。截至 2023 年 12 月 31 日 Ares 的全球管理规模高达 4190 亿美元，市值超过 400 亿美元。就在近期，万达商管最新完成的 600 亿融资中也有 Ares 的身影。

这不是凱玥 THE CORNICHE 第一次面对 “野蛮人” 来敲门。就在去年，李嘉诚旗下长江资本控股（CK Asset Holdings）就曾对该项目大部分债权发起过收购要约，不过最终这笔交易走向破裂。

对龙光、合景泰富而言，一旦相关债权易主，将不仅令其失去了项目将近 300 亿的销售收益，更可能影响债务重组的进程。

百亿贷款再迎新买家

事件的焦点在于由 “汇丰 + 渣打 + 工银亚洲” 银团提供的价值 102 亿港元贷款。

这亦需再次提及该笔贷款发生的背景：2017 年，龙光、合景泰富联合以创纪录的 169 亿港元，击退长实等 13 家开发商，拿下了港岛南区鸭脷洲利南道宅地，并在该地块上打造了凱玥 THE CORNICHE，定位为半山海景豪宅。Corniche 意为 “沿着山崖的滨海道路”，常被用作豪宅项目案名命名，不难看出两家公司对该项目的看重。

而后，2019 年，龙光与合景泰富以凱玥 THE CORNICHE 项目作为抵押，向以汇丰为首的银团贷款了 102 亿港元，用于项目开发。

据了解，这笔贷款由龙光和合景泰富出资各 50% 的合资公司—麒湾（香港）投资有限公司筹集，分为 67.2 亿港元定期贷款以及 38.55 亿港元循环信贷。自 2019 年开始发放，共五年期，将于今年 8 月 25 日到期。

然而，2022 年以来，龙光与合景泰富相继债务违约，该笔价值 102 亿港元的抵押贷款也被纳入两家公司的境外债务重组范围内。

在两家房企均存在偿债风险的情况下，作为债权方，汇丰为首的银团将面临两大抉择，相信房企顺利销售回款偿债，或者选择提前套现离场。显然，银团选择了后者。

这并不难理解。该项目自 2018 年开始动工建设，直至 2023 年 1 月方正式推出市场。众所周知，此时的楼市正值低迷期，更何况凱玥 THE CORNICHE 推售的产品均为 “千尺大宅”，套均售价上亿港元。

据了解，凱玥 THE CORNICHE 项目包含 6 座住宅大楼，可售单位仅 295 套，实用面积约 1340-9663 平方呎（约 124-898 平方米），主要户型为三房、四房，另有顶层复式、大平层及平台花园等特色户型。

随着中国经济增长放缓，愿意出手购买的中国富裕买家越来越少。公开资料显示，自 2023 年以来，该项目仅售出了 5 个单位。销售的平淡，自然令银团对两大开发商的偿债能力失去信心。

作为项目的最大话事人和债主，银团积极寻求有意向的买家。2023 年中，第一位潜在买家浮出水面——长江资本控股（CK Asset Holdings）主动向银团提出收购这笔贷款的多数权益。

该笔意向收购很快就遭到龙光、合景泰富的联合反对，并一度公开 “控诉” 长江 “趁火打劫”，企图阻止相关交易的完成。

项目谁说了算？

龙光、合景泰富反对的原因很简单。

彼时正值龙光与债权人进行债务谈判的关键期，龙光有意在重组方案中再增加约 15 个项目作为支付重组项目的资金，凱玥 THE CORNICHE 就是其中之一。一旦项目债权易主，必然给谈判带来重大不确定性。

曾有分析人士就此表示，银团想出售给谁，没人能阻止，但龙光和合景泰富想做增信，一旦长实接手，就必须经过长实的同意，这有可能导致失去优质项目的增信。

更为糟糕的是，在两家房企还不上钱的时候，债权人有可能把抵押物收走，再正常开发出售，再把余额还给龙光和合景泰富，这也意味着，龙光和合景泰富不仅将失去可实现长期销售升值 “造血” 的项目，更有可能亏掉约 66 亿港元的买地资金。

要知道，凱玥 THE CORNICHE 的估值达到 300 亿港元。如果失去该项目，势必大大削弱两家公司的底层资产规模，甚至给保交付带来深层的压力。

最终，也一如龙光和合景泰富所愿，该笔交易告吹，但原因跟该两家公司的反对无关。

据知情人士透露，交易破裂主要系 CK Asset 要求比预期更高的折扣，而且此次交易中，仅汇丰等少数银行有意出售项目，银团中多数银行暂无出售计划。

然而，随着时间的流逝，两家公司的债务重组并未见太多进展，且销售情况并未见好转，更难言回款偿债。一系列综合因素下，反而让银团出售项目的意向更为一致。

据知情人士透露，在最初的提议中，Ares 为银团贷款提供每股 95 美分的价格，但未最终确定。该人士更补充道，相关银行已举行会议讨论潜在交易，预计还需要数月时间才能完成。

或许是眼见回天乏术，加上贷款面临到期，此次两家公司似乎放弃了上岸的最后一丝念想，至少至今仍未见有任何公开抵抗的动作。

至于 Ares Management，如果此笔交易能顺利完成，其将仅用约 60 亿港元即可撬动起 300 亿货值，这实属一宗相当 “值” 的买卖，尤其是香港楼市回温的当下。

据美联物业数据，自 2 月底撤辣以来，香港楼市气氛逆转，释放积压已久的购买力，一二手成交量皆大幅急升。

一手房方面，全新盘以吸引价推出，加上货尾销售速度快，带动 3 月一手成交量创新高。3 月份，全港一手成交量共录约 4156 宗，较 2 月的 268 宗急升约 14.5 倍，创自 2013 年实施一手住宅物业销售条例后新高。

就在近日，李嘉诚旗下长实集团与港铁合作的黄竹坑站港岛南岸 Blue Coast3B 期正式推售，随即去化 96% 收金近 75 亿港元，当中近三成为内地买家。这多少为凱玥 THE CORNICHE 的推售创造了好时机。