先万达后中南，太盟猛攻中国房市

“拉” 了王健林一把的太盟，又把目光投向了中南建设。

就在 4 月 20 日下午，中南建设的控股股东中南城建，与太盟投资集团及江苏资产等机构就债务化解、股权交易等合作事项进行了洽谈。

据了解，此次合作旨在解决中南城建的债务问题，并通过股权交易来实现双方的共同发展。

市场普遍认为，这是继万达商管之后，太盟对中资地产商的又一次援助。中南建设是否会就此迎来生机尚难有定论，但至少能从庞大的债务中快速脱身。

中南建设深陷债务泥潭

根据中南建设年初披露的 2023 年业绩预告，其 2023 年归母净利润亏损 30 至 50 亿元之间，扣除非经常性损益后亏损 35 亿元至 55 亿元。这已是中南建设连续第三年交出亏损答卷。此前的 2021 年、2022 年，中南建设归母净利润分别为-33.82 亿、-97.71 亿元。

当然，在刚刚结束的 2023 年，中南建设的亏损金额已有所收窄。中南建设表示，皆因公司房地产业务 2023 年竣工规模增加，收入有所提高，但建筑业务收入回款和收入确认困难增加，减值准备有所上升，因此公司全年仍录得亏损。

从目前来看，中南建设的经营仍难见起色。今年一季度，中南建设累计销售额仅 47.3 亿元，同比降 38%。

销售持续下滑，必然影响后续现金回流量，这亦令其减债之路变得更为艰难。

当前，中南建设 4 只存续美元债均已违约，余额 4.646 亿美元。境内债方面，目前共有 5 只存续境内债，合计 51 亿元，其中 3 只已展期至 2028 年后，分别为 “H9 中南 03”、“H0 中南 02”、“H1 中南 01”。另外两只债券 “20 中南建设 MTN001” 及 “20 中南建设 MTN002”，合计 26.77 亿元仍将于一年内到期。

尽管中南建设此前已积极进行债务重组，但相关进度仍低于预期。

今年 2 月，中南建设曾公告称，拟将原定的化解逾期有息负债风险承诺期限延长至 2024 年底。

此前，为了推进 2023 年向特定对象发行股票事项，公司曾承诺半年内化解截至 2023 年 3 月末到期的有息负债风险。但中南建设仍有部分银行和非银行金融机构借款未能达成新的借款方案或偿付，同时境外子公司的优先票据重组也面临个别投资者反对和清盘风险。

数据披露，截至 2023 年三季度末，中南建设总资产 2805.76 亿元，总负债 2561.58 亿元，资产负债率超过 90%。其中流动负债 2306.79 亿元。而公司账面资金仅为 91.14 亿元。

此外，中南建设近一年有 14 条被执行人记录，被执行总金额 20.38 亿元。实控人陈锦石也是被执行人，涉案金额约 13.9 亿元，其名下还有 177 条消费限制信息。

难堪的业绩及高企的债务，已令投资者对中南建设失去信心。因股价连续 10 日低于面值，中南建设濒临退市。

中南建设最新公告，截至 4 月 18 日，中南建设股票收盘价已连续十个交易日均低于 1 元/股，根据交易所相关规定，存在可能被终止上市的风险。

中南建设的债务压力也连累到控股股东中南城建。目前，中南城建所持中南建设股份已被大量冻结，截至 4 月 16 日，累计被冻结约 14.44 亿股，累计质押约 12.95 亿股，占其所持股比例的 88.80%。

据悉，中南城建将于 5 月 16 日-17 日在司法拍卖网络平台上公开拍卖其持有的 3975 万股公司无限售流通股（占公司总股份的 1.04%）。

在此之前，自 2022 年 8 月起，中南城建及其一致行动人持有公司股票持续被强制平仓。

根据中南建设 2023 年 7 月 10 日公告，中南城建所持的 8760.29 万股被强平，占其持股比例 5.19%，占中南建设总股本比例 2.29%。其中 35.47 万股被财达证券强平，3022 万股被中邮证券强平，52.72 万股被长江证券强平，111.87 万股被国联证券强平，5415 万股被上海浦东发展银行南通分行强平，725 万股被华夏银行南通分行强平，1390 万股被国民信托强平。

不可忽略的 “中间人”

为了应对危机，中南建设于近日频繁请来了当地政府与投资机构进行面谈。

据了解，就在与太盟、江苏资产洽谈的数日前，4 月 17 日，中南建设举行了一次调研活动，出席人员中就包括了江苏省南通市海门区区委常委、常务副区长周国强，副区长张文锦，以及申万宏源证券、东吴证券、华英证券等机构。

值得一提的是，早于春节前，南通市金融监管局局长一行曾前往企业调研，了解生产经营情况，协调解决企业发展难题。节后，地方政府形成了七项帮助公司应对资本市场风险的帮扶举措，具体为：

第一，组建政府资本市场政企专班，建立快速协同机制，帮助企业应对资本市场波动；

第二，进一步协调公司与金融机构协商，帮助争取更好的条件，支持帮助公司减轻债务负担；

第三，推进本地国资企业与公司在项目层面的合作，进一步支持公司参与本地重大项目施工建设；

第四，支持社会资本通过市场化机制设立投资基金，引入战略投资者，增持公司股份；

第五，在市场化、法制化前提下，进一步探讨推进公司的资产盘活，提供必要的流动性帮助；

第六，帮助公司股东与金融机构沟通，并协调当地司法计划，帮助公司逐步降低股东股份质押风险；

第七，加快推进公司白名单项目落地，支持公司进一步做好保交楼、保民生相关工作。

如今，南通市区政府对中南建设的帮扶正逐步落地。

4 月 2 日，南通市下属国资企业南通建设交通集团有限公司（简称 “南通建交”）与中南建设全资子公司中南建筑签署战略合作协议。双方将通过在技术领域、总承包领域、专业分包领域的紧密合作。

另据悉，近期，南通市区政府也指导企业一同前往深圳交易所、江苏证监局沟通公司回购、核心骨干增持等有关方案。

针对退市风险，中南建设亦在公告中回应，公司前期推出了董事、高级管理人员增持计划，已增持金额合计 207 万元，待公司定期报告披露后，董事和高级管理人员增持计划将继续实施；同时，公司目前也在与有关债权人协商符合各方利益的系统性方案，发挥公司资源的最大价值，减轻公司支出压力。

值得一提的是，此次与太盟及江苏资产等机构的合作洽谈，同样由南通市海门区人民政府牵头。

当地政府领导曾表示，上述举措对于化解公司目前遇到的挑战应该会起到一定帮助。“我们相信有国家政策提供的机会，有投资者的关心和支持，公司一定有机会能克服短期的困难，公司的股价应该会更合理反映公司的价值。”

太盟出手驰援？

市场人士指出，由于本次中南城建与太盟等机构的合作涉及到股权交易，这就牵扯到复杂的法律和财务问题，此外，合作的最终结果还有待相关部门的审批，预计本次合作的推进并未如此前万达商管的洽购般顺利。“太盟在过往股权合作案中都要求掌握控股权，国资是否愿意放手也存疑，预计双方之间还将产生更多博弈。”

如此次合作顺利落地，将无疑有助于中南城建大幅缓解债务压力，对太盟而言，这是再次深度投资中国房市的好机会。

太盟专注于亚洲市场投资，素有 “亚洲小黑石” 之称，业务涵盖了私募股权、房地产投资和私募信贷等多个领域。自成立以来，太盟已投资超 700 亿美元，并已变现逾 400 亿美元。知名的投资项目包括珍爱网、万达商管、大阪环球影城、腾讯音乐、奈雪的茶等。

近期，太盟最亮眼的一笔投资，莫过于对万达商管的注资。

就在 3 月底，太盟、中信资本、Ares Management 旗下基金、阿布扎比投资局旗下全资子公司 Platinum Peony 和穆巴达拉投资公司等五家国际投资机构宣布将向珠海万达商管注入高达 600 亿元人民币战略投资，自此，王健林成功摆脱财务困境，但也失去了对万达商管的绝对控股权。

本次注资后，太盟等其它机构合计持股珠海万达商管 60%，而大连万达商管持股比例降至 40%。

而随着太盟的入主，一个全新的商管平台——大连新达盟商业管理有限公司由此诞生。其子公司正是珠海万达商管，目前管理 496 个大型商业广场，也是万达最重要的平台之一。

据市场消息，600 亿投资交易将在今年二季度正式交割完成，预计新达盟董事也将在交割之时同步完成重组。投资者也将委派人员进入新达盟董事会。

中南建设是否会变成下一个万达商管？如今仍难以下判断。但不难看出，中国房地产市场正是太盟近期主攻的投资方向之一。

不动产是太盟的三大业务板块之一，但回顾其近十年的投资，其在中国房地产市场上的表现并不算抢眼。

当中比较令人熟知的几次投资分别为：2013 年，收购上海悦达 889 广场项目 65% 股权；2015 年，联手万科及铁狮门以 35.7 亿人民币收购瑞安房地产旗下上海企业天地三期，并向市场筹集等值 5.09 亿美元贷款；2017 年，与招商蛇口联合设立 16 亿地产基金，并持有 80% 权益，随后该基金还以境外协议转让的形式收购了招商蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦的部分股权，交易总对价约为 50 亿元人民币。

此外，太盟还是春泉产业信托的二股东，并曾两度购入华南城股份。

在此之后，太盟在中国房地产投资市场上相对沉寂，直至 2023 年对深受债务危机困扰的万达商管发起进攻，让其再度名声大噪。

尽管当前中国经济仍处于波动期，房地产市场更未从深度盘整期中走出，但太盟对中国经济增长乃至中国房地产的发展前景尤为看好。

3 月底，太盟掌门人单伟建曾在一篇撰文中指出，中国的房市不存在供应严重过剩的问题，但尚未转危为安，原因是需求和价格仍然受到政策抑制，阻断了市场建立新平衡点的机制。目前，应该考虑立即全面松绑，恢复市场自我调节的功能，以避免因供需两端都过度修正而导致长期的复苏乏力。这样才能快速稳定市场，恢复这个支柱产业的作用，并使民众找回对房产价值的信心和消费的意愿，从而推动经济增长。

就在今年 2 月，太盟与苏州高新区签署了合作协议，要将太盟中国总部落户苏州，统筹发展公司在中国的各类资产管理业务，配合其在华业务运营。

可预见，太盟还将向中国房地产市场发起更猛烈的进攻。