数据中心 REITs 呼之欲出，润泽科技抢饮头啖汤
润泽科技正在谋划首只数据中心公募 REITs 的发行。
润泽科技在 4 月 18 日的公告中披露，拟以国际信息云聚核港（ICFZ）项目 - 数据中心 A18 建设项目及其附属设施设备作为底层资产，开展基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点申报工作。
巧合的是，次日（4 月 19 日），证监会发布《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》。其中提及，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域 REITs，拓宽增量资金来源。
在政策东风的加持下，数据中心 REITs 呼之欲出，润泽科技更有望拔得头筹。
截至目前，已上市发行的 REITs 公募数量 35 只，规模达 1106 亿元。底层资产涵盖产业园、能源基础设施、仓储物流、保租房、生态环保、交通基础设施和消费基础设施。
润泽抢饮头啖汤？
在 4 月 22 日举行的业绩说明会中，润泽科技董事会秘书沈晶玮提到，公司考虑发行公募 REITs 主要基于两方面原因：
首先，根据国家发改委的通知，国家鼓励多个行业试点发行公募 REITs，以盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。“目前，IDC 行业中尚未有完整的成功发行案例。”
其次，润泽科技作为 IDC 行业的头部企业，拥有多个成熟的数据中心项目，这些项目手续齐备、运营稳定，且盈利能力强，符合公募 REITs 的发行要求。
据介绍，本次润泽科技拟申报的公募 REITs 基础设施项目位于河北省廊坊经济开发区梨园路 2 号，投产机柜数量 5,897 个，上架率 99.5%，IT 总功率超 42MW。
与此同时，根据设立流程，润泽发展作为原始权益人，首先需将其持有的基础设施项目剥离至专门持有的项目公司，润泽发展持有项目公司 100% 股权；接着，润泽发展设立特殊目的公司（简称 “SPV”），并将其持有的 SPV100% 股权转让予专项计划。
南方资本作为资产支持专项计划管理人、南方基金为基金管理人、华泰联合证券为财务顾问。润泽 REITs 设立完成后，拟申请在深交所上市交易。润泽发展作为原始权益人，在基金存续期间担任运营公司向基础设施项目提供运营管理服务，并定期收取运营管理费，发行并设立资产支持专项计划。
资料显示，润泽科技是一家算力中心整体解决方案提供商，主营业务包括 IDC 和 AIDC 两个板块。截至目前，公司已在京津冀·廊坊、长三角·平湖、大湾区·佛山和惠州、成渝经济圈·重庆、甘肃·兰州和海南·儋州等全国 6 大区域建成了 7 个 AIDC 智算基础设施集群，基本完成了全国 “一体化算力中心体系” 框架布局，全国合计规划约 61 栋智算中心、32 万架机柜。
从业绩来看，润泽科技近年发展迅速。2020 年至 2023 年营收分别为 4.60 亿元、20.47 亿元、27.15 亿元、43.51 亿元，净利润分别为-2.39 亿元、7.21 亿元、11.97 亿元、17.58 亿元。
尚待挖掘的蓝海
据了解，润泽科技并非是冲击数据中心公募 REITs 的 “第一人”。在此之前，光环新网等数据中心企业亦已在公募 REITs 领域进行尝试。
早在 2020 年，光环新网就有意推动旗下中金云网数据中心申报公募 REITs，并计划募资高达 57 亿元，但此后一直并无过多进展。
分析指出，尽管随着人工智能（AI）和机器学习的迅猛发展，当前算力市场需求旺盛，带动各地数据中心快速建设，但作为基础设施项目，数据中心同样存在建设成本高、回报周期长等问题，这亦对 IDC 企业的资金形成一定的掣肘。
据此前润建股份披露的一份智算中心项目报告显示，投资不超过 2 亿的小型智算中心至少需要 6 年收回投资。若是政府主导建设的智算中心，由于还需要提供普惠性公共算力服务，更将进一步延长回收周期。
当然，数据中心的盈利也相当可观。润建股份在报告中亦指出，2 亿元打造的智能算力中心，在完全达产后的年净利润可达到 2.18 亿元。如能破解资金问题，数据中心可创造的投资回报空间相当广阔。
基于投资费用高、净利润高、回收期长等特点，分析亦认为，数据中心也非常适合发行公募 REITs。
至今，我国仍未有一只数据中心公募 REITs 面市，纵观全球 REITs 市场，纯粹的数据中心 REITs 数量亦屈指可数。
公开资料显示，截至 2023 年，美国市场上有两个专注运营数据中心的 REITs 产品，分别为 Equinix（纳斯达克：EQIX）和 Digital Realty（纽交所：DLR），二者在 2023 年中旬的市值分别为 661 亿美元和 275 亿美元。
美国以外，在亚太市场，拥有数据中心的工业房地产投资信托主要有：吉宝数据中心信托（Keppel DC Reit）、丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）、腾飞瑞资（Ascendas REIT）、凯德印度信托（CapitaLand India Trust, 简称 CLINT）等，该些 REITs 一直表现抢眼，在全球逾 150 只 REITs 中始终名列前茅。
当中，市场最为熟知的便是吉宝数据中心房地产信托（吉宝 DC REIT）。该基金是亚洲首只纯数据中心 REITs，至今已成立 10 年，其于 2014 年上市时曾创下新加坡交易所当年上市房地产信托投资基金最大规模的 IPO 纪录，募资 5.129 亿美元，获 9.6 倍超额认购。自上市以来，该 REIT 的总回报率已超过 190%，其管理资产从约 10 亿新元增长至 37 亿新元。
根据最新披露的数据，吉宝 DC REIT 2024 财年第一季度的总收入从去年同期的 7040 万新元增长 18.4% 至 8340 万新元。
这亦侧面反映出数据中心 REIT 的增长潜力及投资回报成长性。分析进一步指出，鉴于各只现存数据中心 REITs 的亮眼表现，预计我国数据中心 REITs 正式亮相后，将有望成为公募 REITs 中表现最佳的子板块。
“吸金” 能力抢眼
如今，中国 IDC 产业发展正展现出无限的发展潜力和想象力，并吸引一众资本趋之若鹜。
就在近日，美国信安金融集团（PFG）在中国设立的私募股权基金备案成功。这是信安金融全资控股子公司获得 QDLP（合格境内有限合伙人）资质后成立的第一只私募基金，也是信安金融在中国成立的第一只数据中心投资基金。
而早在 2021 年，吉宝 DC REIT 就收购了广东江门的两个数据中心，从而首次涉足中国 IDC 市场。
“中国是全球第二大的数据中心市场，也是亚太地区大的市场，中国的数据中心市场预计将保持强劲的增长势头。广东数据中心的收购让我们能够搭乘中国数字经济发展的快车，印证了我们对于数据中心投资以优质资产来提供稳定和可持续收入的宗旨。” 在完成该笔交易后，吉宝 DC REIT 曾如此所言。
吉宝一直致力于中国数据中心市场的开拓。2020 年，吉宝旗下首峰数据中心基金（Alpha Data Centre Fund）就联合碧桂园在广东惠州投资 15 亿元人民币（约 3 亿新元）建设生态智慧数据中心项目，项目规划建设两栋 DC 楼，建成后可提供逾 6000 个高密度机柜。
随着中国 IDC 产业的快速发展，资本的流动也在加快。为了更好地引导资金更好地支持相关基础设施建设，近年来，政策面积极鼓励数据中心等新类型 REITs 发行。
早在 2020 年，国家发展和改革委员会发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》就提到，鼓励新型基础设施项目开展试点，包括数据中心、人工智能、智能计算中心项目。
2021 年 7 月，国家发改委发布的《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》便已将新型基础设施纳入试点范围，具体包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
近日，新 “国九条” 明确提出，要推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。证监会亦再度明确，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域 REITs，拓宽增量资金来源。
更为值得关注的是，据中国证监会网站 4 月 19 日消息，中国证监会拟总体参照两地股票和 ETF 互联互通制度安排，将内地和香港合资格的 REITs 纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。这必将吸引更多资金流入相关基础设施建设中。
就在今年一季度，吉宝 DC REIT 就录得散户净流入 5400 万新元，是当期新加坡交易市场中录得最高散户净流入的前 20 只股票之一，在 S-REITs 子板块中亦排名第三，仅次于丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）、丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）。数据中心 REITs 的吸金能力可见一斑。