高层大换血背后，中国金茂资管转型 “野心”

时隔九个月，中国金茂又一次经历管理层的大调整。

4 月 29 日，中国金茂公告披露，陶天海卸任董事长职务，乔晓洁和张辉也同时退出董事行列。任命丁蕤为公司董事长，任命周红辉、赵磊为董事。

陶天海正式走马上任董事长一职，是在 2023 年 7 月。彼时，距离李从瑞卸任，该职位已空缺了两个月。当时已是金茂控股 “二把手” 的陶天海，接替李从瑞 “兼任” 董事长一职。如今看来，中国金茂已找到了合适的接替人选。

只是，鉴于中国金茂连续多名 “董事长” 的任期均不长，其中李从瑞的董事长任期更只有短短的 33 天。丁蕤的 “董事长” 生涯年限，反而引发市场的好奇。而频繁的高层换阵背后，亦不难看出中国金茂对于业绩改善的焦灼。

“第一战将” 也遭滑铁卢

迄今，陶天海已在中国金茂工作 24 年，有丰富的酒店和地产开发管理经验。

一直以来，陶天海被称为中国金茂的 “第一战将”。2011 年，陶天海从华北区域转战上海，从 0 开始为中国金茂开拓华东版图。在陶天海和团队拓展下，浙江和长三角成为金茂大 “粮仓”。直到 2021 年，中国金茂华东区域合约销售逾 1000 亿元，贡献集团接近一半的业绩。

如今，华东区域仍是金茂贡献最大的区域，不管是项目数量，规模还是利润，在金茂各区域中同样位列首位。金茂在华东已进入 17 个城市，项目超过 150 个，并打造了上海大宁金茂府、杭州滨江金茂府、宁波生命科学城、温州鹿城金茂府、苏州科技城金茂府等多个标杆项目。

选择如此一名战绩赫赫的将才兼任 “一把手”，中国金茂多少也有借此对持续下滑的业绩 “力挽狂澜” 的意味。

中国金茂 2023 中报显示，上半年，中国金茂营收 268.4 亿元，同比微降 6.62%；归母净利润仅 4.3 亿元，同比大幅下滑 83.16%。

不过在新签约方面仍表现良好，上半年累计取得签约销售额 860 亿元，同比增长 23%，半年累计回款 909 亿元，回款率 106%。

然而，进入 2023 年下半年，随着时间的推移，市场的冷淡程度超出所有人的预期，楼市下行、需求停滞、房价下跌、资产大幅减值，即便老将坐镇，中国金茂亦难逃业绩下滑命运。

据中国金茂 2023 年年报，期内，中国金茂营收 724.04 亿元，同比减少 13%；公司所有者应占溢利为-68.97 亿元，较上年度 19.84 亿元下降 448%；若扣除投资物业公平值亏损（已扣除递延税项），中国金茂公司所有者应占溢利为-67.94 亿元，较上年度 9.1 亿元下降 846%。

此外，销售方面，中国金茂 2023 年签约销售金额 1412 亿元，同比下降 8.9%。换言之，中国金茂下半年仅录得不到 600 亿的销售额，比上半年及去年同期均足足差了 200 亿。

2024 年，中国金茂的业绩持续下探。今年一季度，中国金茂累计取得签约销售 175.2 亿元，较上年 442.3 亿元下降 60.39%；累计签约销售面积 95.4 万平方米，较上年同期 249.56 万平方米，减少 61.77%。

这一业绩表现，多少令陶天海的职业生涯遇到了 “滑铁卢”。很难说，这是否是其 “兼任” 期缩短的原因。

为何选择丁蕤？

业绩的下挫，亦令市场对这位有着央企底色的房企逐步失去信心。近期，穆迪就多次下调中国金茂的评级。

穆迪在 4 月 10 日发布的一份新的研究报告表示，尽管该公司专注于一线城市 (经济基本面总体上强于低线城市) 的销售，但由于住房需求疲软，中国金茂的合同销售总额将缓慢下降。该公司将可能在某些项目上提供折扣以加强下行周期中的销售，这将对其利润率构成压力。

数据披露，2023 年整体销售毛利率为 12%，较上年的 16% 下降 4 个百分点，主要系城市运营与物业开发分部毛利率下降所致。

此外，穆迪还认为，疲软的销售业绩给中国金茂降低其高债务杠杆的能力带来了不确定性。

穆迪估计，在债务水平预期下降的推动下，未来 12 至 18 个月，该公司的 EBIT/利息覆盖率之比将从 2023 年 1.4 倍的疲软水平小幅回升至 2.0 倍。与此同时，中国金茂的调整后债务/EBITDA 之比将在未来 12-18 个月内从 2023 年的 10.8 倍左右适度降至 8.5 倍-9.0 倍。

当然，得益于畅通的融资渠道，穆迪认为中国金茂的流动性仍保持良好。穆迪预计，未来 12 至 18 个月，中国金茂的现金持有量以及运营现金流将覆盖其短期债务和承诺的土地款项。截至 2023 年底，其非限制现金余额为 309 亿元，可覆盖截至同一日期短期债务的 1.3 倍。

为了改善业绩，在公布董事长新任人选之前，中国金茂进行了一次组织架构调整，并引进了多名高管人员。其中，原龙湖城市总、海南省发展控股总经理助理李剑，加盟金茂任首席营销官；原当代置业高级副总裁兼研发设计院总经理韩飞宇，加盟金茂任设计中心总经理。

如今，随着丁蕤的到任，中国金茂的这场组织调整相信亦就此暂告一段落。接下来，丁蕤将如何带领中国金茂实现逆风翻盘，成为市场最大的看点。

外界关于丁蕤的相关信息并不多，仅从公告中获悉，其今年 42 岁，硕士研究生，供热、供燃气、通风及空调工程专业 , 高级工程师。现任中国金茂控股集团有限公司副总裁、金茂酒商党委书记、总经理。

值得一提的是，同时获任命董事之一的周红辉，同样具备商管背景。其现任中国金茂控股集团有限公司资产管理部副总经理 ( 主持工作 ) 。在加入中国金茂前，曾任东原房地产开发集团有限公司商管副总经理，上海万达广场商业管理有限公司总经理等职务。

从人事的变换不难看出中国金茂经营策略方向的转变。当前，中国金茂正通过向资管模式转型，以寻求长期业绩的稳定器及增长点。

就在今年 1 月，华夏金茂商业 REIT 正式上市，这对中国金茂来说，意义甚大。可令其完成了从投资到退出和再投资的资本闭环，使得资产和资金的流动性得到大幅提升。

而该 REIT 的操刀人之一，就是丁蕤。在近日召开的业绩说明会上，丁蕤更透露，中国金茂后续还将不断地将更多扩募资产注入到 REITs 平台中。“目前我们已初步选定了计划扩募的项目，在相关项目达到稳定经营状态，且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。”

随着大资管时代的来临，中国金茂由丁蕤来担纲 “一把手” 的角色，似乎是个正确的选择。当然，最终中国金茂是否有所起色，仍需等待时间的答案。