调整后的经营现金流
调整后的经营现金流是主要用于分析房地产投资信托 (REITs) 的财务绩效指标。REIT 的 AFFO 尽管在计算方法上可能会有所变化，但通常等于信托的经营现金流 (FFO)，并根据维持 REIT 的基础资产质量所需的经常性资本支出进行调整。计算考虑了按美国通用会计准则进行的租金直线调整、租赁成本和其他重要因素。
调整后的经营现金流 (AFFO)
定义
调整后的经营现金流（Adjusted Funds From Operations，简称 AFFO）是用于分析房地产投资信托（REITs）财务绩效的关键指标。它在传统的经营现金流（FFO）基础上进行调整，考虑了维持 REIT 基础资产质量所需的经常性资本支出、租金直线调整、租赁成本等因素。
起源
AFFO 的概念起源于对 REITs 财务表现的更精细分析需求。随着 REITs 在投资市场中的地位逐渐上升，投资者和分析师需要一种更准确反映其实际现金流状况的指标。AFFO 因此应运而生，成为衡量 REITs 财务健康状况的重要工具。
类别与特点
AFFO 主要有以下几个特点：
- 更精确的现金流反映：相比 FFO，AFFO 考虑了更多实际运营中的支出，使其更能反映 REITs 的真实财务状况。
- 调整项目多样：包括租金直线调整、租赁成本、经常性资本支出等，使得 AFFO 的计算更为复杂，但也更具代表性。
- 应用广泛：被广泛用于 REITs 的财务分析和投资决策中，帮助投资者更好地评估 REITs 的投资价值。
具体案例
案例一：某 REIT 公司在计算其 FFO 时，得到了 1000 万美元的经营现金流。然而，该公司每年需要花费 200 万美元用于维护其物业的质量和租赁成本。通过这些调整，公司的 AFFO 为 800 万美元。这一调整后的数字更准确地反映了公司可供分配的实际现金流。
案例二：另一家 REIT 公司在其财务报告中显示，其 FFO 为 500 万美元，但由于租金直线调整和其他经常性支出，公司实际的 AFFO 为 450 万美元。投资者通过这一数据，可以更清晰地了解公司的实际财务状况和分红能力。
常见问题
问题一：为什么 AFFO 比 FFO 更重要？
解答：因为 AFFO 考虑了更多实际运营中的支出，能够更准确地反映 REITs 的真实财务状况。
问题二：如何计算 AFFO？
解答：通常从 FFO 开始，减去维持资产质量的经常性资本支出、租金直线调整和租赁成本等。
