调整后的经营现金流

定义

调整后的经营现金流（AFFO）是用于分析房地产投资信托（REITs）财务绩效的重要指标。它通常等于信托的经营现金流（FFO），并根据维持 REIT 基础资产质量所需的经常性资本支出进行调整。

起源

调整后的经营现金流概念起源于对房地产投资信托（REITs）财务表现的深入分析需求。随着 REITs 在 20 世纪后期的普及，投资者需要更准确的指标来评估其财务健康状况，AFFO 因此被引入。

类别和特征

调整后的经营现金流主要用于评估 REITs 的实际现金流状况。其特点包括考虑租金直线调整、租赁成本和其他重要因素，使其比 FFO 更能反映 REITs 的真实财务状况。AFFO 的应用场景主要在于投资者对 REITs 的长期投资决策中。

案例研究

案例一：某大型 REIT 公司在其财务报告中显示，尽管 FFO 表现良好，但由于高额的资本支出，AFFO 显示出更为保守的财务状况，帮助投资者更准确地评估其投资价值。案例二：另一家 REIT 公司通过优化其资产管理策略，减少了经常性资本支出，从而提高了其 AFFO，吸引了更多的长期投资者。

常见问题

投资者常常误解 AFFO 与 FFO 的区别，认为两者可以互换使用。实际上，AFFO 更能反映 REITs 的长期财务健康状况，因为它考虑了维持资产质量的必要支出。