房地美

核心描述

• 房地美（Freddie Mac）作为美国住房金融体系中的重要 “公共事业单位”，通过购买、担保和证券化抵押贷款，为贷款机构提供流动性支持。
• 其运作促进了抵押贷款市场的稳定性、标准化及可负担性，受益对象包括贷款机构、借款人和投资者。
• 房地美本身不是零售贷款机构，也不是政府部门，但其活动对抵押贷款定价、可获得性和市场稳定性有广泛影响。

定义及背景

FHLMC，通常称为房地美（Freddie Mac），负责购买、担保和证券化住房贷款，是二级抵押贷款市场的重要支柱。

房地美并不直接向个人发放贷款，而是通过在二级市场购买符合其标准的抵押贷款（“合格贷款”），为银行、信用社和抵押贷款银行等贷款机构提供流动性。购入贷款后，房地美将这些贷款进行担保，并打包形成抵押贷款支持证券（MBS），再出售给机构投资者、养老金基金和资产管理公司。这一流程帮助贷款机构补充资金，实现持续放贷，保障了市场的信贷流动性。

房地美的企业使命也与国会目标保持一致，即提升可持续住房拥有率、增加中低收入家庭及弱势群体的住房供应，并支持市场在不同经济周期下的稳定运作。作为 GSE，房地美以商业方式运营，有股东结构，但受联邦住房金融局（FHFA）监管。自 2008 年金融危机后，房地美进入 FHFA 接管状态，并获得美国财政部的资本支持。

计算方法及应用

抵押贷款收购流程

房地美通常在贷款机构已发放且审核通过的贷款基础上介入，只有满足房地美 “合格标准” 的贷款，如信用评分、借款人收入、物业类型及贷款额度限制等，才有资格出售给房地美。审核可使用房地美的自动化系统 Loan Product Advisor 或人工审核。贷款机构将符合标准的贷款卖给房地美后即可回笼资金，继续发放新贷款。

抵押贷款支持证券（MBS）发行

房地美将购入的贷款打包为标准化证券产品（Participation Certificates，简称 PC），并作为 2019 年启动的统一抵押贷款支持证券（UMBS）市场的基础。投资者持有房地美的 MBS 后可获得每月本金和利息，而房地美为投资者提供信用风险担保，但不承担利率或市场风险。

举例（假设场景）

某银行发放了 2 亿美元的合格抵押贷款，出售给房地美。这些贷款被打包成 MBS 售予投资人，房地美收取每年贷款余额约 0.50% 的担保费（G-fee）作为信用风险管理收入。银行及时补充资金，投资人获得交易活跃且有房地美担保的证券。此例仅为说明用途，非投资建议。

信用风险转移（CRT）

为分散和管理信用风险、降低纳税人潜在承担，房地美创新推出 “结构化代理信用风险”（STACR）和再保险协议（ACIS）等金融结构，将部分潜在信贷损失转移给私营投资者。此流程依赖保险和经济建模，估算各类场景下可能的信用损失。

影响指标

• 贷款合格标准：贷款需在额度、信用和文件规范等层面达标。
• 担保费用（G-fees）：体现风险与资本成本，直接影响贷款利率定价。
• 投资者收益率：投资人收益受担保成本、提前偿还风险与市场利率波动影响。
• 流动性比率：被证券化的合格贷款占全部放款的比例，优质贷款通常超过 70%。

优势分析及常见误区

房地美的优势

• 增强市场流动性：购入贷款，保障持续资金供给，保持金融系统信贷循环。
• 降低借款成本：标准化审核与信用担保通常带来较低的按揭利率。
• 数据透明与标准统一：统一的审核和证券规范便于市场价格对比与透明度提升。
• 市场下行时的稳定器：经济波动期，房地美持续提供资金支持。
• 创新风险分担机制：引入私营资本共同分担信贷风险，减轻公共部门承担。

不足及争议

• 纳税人与系统性风险：危机时，房地美需财政部救助，体现潜在系统风险。
• 市场影响力偏大：GSE 担保存在一定程度抑制私营非机构证券化市场发展。
• 道德风险：贷款机构和投资人可能因担保存在而更多承担风险。
• 监管体制复杂：公私混合监管结构有时响应市场变化不够灵活。

常见误区

• 直接贷款误解：房地美不面向个人直接放款，仅在二级市场操作。
• 政府机关身份误解：房地美不是政府部门，其债务无美国联邦政府背书。
• 设定利率误解：抵押贷款利率由市场供需、投资人意愿与担保费决定，并非房地美直接设定。
• 贷款合同变动误解：贷款被卖给房地美后，借款人贷款条款不变，仅可能更换服务机构。

房地美 vs. 房利美

房地美与房利美同为 GSE，均购买合格贷款，发行机构证券，现今互换性极强（UMBS 时代），但以服务渠道、技术系统等存在细微差异。

房地美与其他行业参与者对比

实战指南

如何符合房地美标准

步骤一：理解房地美的二级市场角色

只有符合房地美 “合格” 标准的贷款才能进入其二级市场。对于贷款机构和借款人，遵循这些标准有助于享受更具竞争力的流动性与利率。

步骤二：核查贷款资格

参考当年 FHFA 公布的合格贷款额度、信用分数、文件材料和物业标准。例如，2023 年大多数美国县普通合格贷款额度为 726,200 美元（来源：FHFA）。

步骤三：选择合适房地美贷款方案

房地美提供多种适用于不同需求的贷款项目：

• Home Possible®：为中低收入借款人提供灵活首付选择
• HomeOne®：支持首次购房者，最高可达 97% 贷款价值比（LTV）
• HFA Advantage®：结合州住房金融机构推出，支持更多住房需求

可利用房地美借款计算器对比不同产品组合。

步骤四：准备并提交贷款材料

整理好收入证明、纳税申报单、资产文件、工资单等基本材料，合规申请并关注自身信用状况，避免审批期间申请新负债。

步骤五：与房地美认可的贷款机构合作

找到房地美认证的贷款机构，办理预审批或贷款申请。多数贷款机构已采用 Loan Product Advisor 系统，提高审核效率。对比同一天报价，更便于判断真实成本。

步骤六：利用房地美工具

房地美官网的 CreditSmart 等教育工具与房贷可负担性计算器，可帮助借款人更好地理解流程、提升融资资格。

实例（假设场景）

案例：教师 Jane（得克萨斯州中等收入）意欲首次购房，申请 30 年期固定利率贷款，最终在完成房地美 CreditSmart 培训后获批 Home Possible® 项目。贷款由银行售予房地美并纳入 UMBS 池，Jane 获得比非合格贷款更低利率和更少 PMI 支出。此情景仅作示例说明，非投资建议。

贷款后管理

贷款售予房地美并不会改变借款合同，惟可能更换还款服务商。若市场利率或屋价/净值变化，可再考虑房地美支持的重贷项目（如 Refi Possible），具体需全面评估利弊及风险。

风险管理

房地美为投资者承担信用风险担保，但 MBS 投资人需自行承担提前还款、市场利率等风险。贷款机构、投资人建议及时做好尽调及情景分析。

资源推荐

• 房地美官方资源

  • freddiemac.com：年度报告、数据工具、项目解读、利率信息
  • 单户与多户项目资料、CreditSmart 教育、Loan Advisor 套件

• 监管机构

  • 美国联邦住房金融局（FHFA）：监管动态、风险与资本政策、托管指导
  • 美国财政部：GSE 政策及支持声明

• 投资与市场数据

  • 房地美主要抵押贷款市场利率数据（Primary Mortgage Market Survey）
  • 贷款水平表现与信用风险转移报告

• 学术与政策研究

  • NBER、城市研究所、布鲁金斯学会、美国企业研究院（AEI）等关于 GSE 政策与市场研究

• 新闻与行业资讯

  • HousingWire、彭博、华尔街日报等市场信息
  • 抵押贷款银行家协会、结构化金融协会行业出版物

• 历史资料

  • FHFA 和财政部对 2008 年托管、UMBS 上市、重大危机应对等档案材料

常见问题

1. 房地美主要作用是什么？

房地美主要通过购买合格抵押贷款、打包发行抵押贷款支持证券（MBS）并为投资人提供还款担保，保障市场中住房抵押贷款的可获得性及流动性，促进住房信贷利率合理和公平。

2. 房地美与房利美有何不同？

两者均为 GSE，从事合格贷款购买及证券发行。房地美与中小机构、储蓄银行合作较多，房利美则与大型银行传统合作较紧密。UMBS 推出后两者证券已高度互通。

3. 房地美是否属于美国政府机构？

不是。房地美为股东制、国会特许公司，现受 FHFA 托管，其担保义务并无美国政府 “完全信用背书”。

4. 房地美会设定抵押贷款利率吗？

不会。市场贷款利率由 MBS 投资者需求、担保费用与宏观经济等多重因素共同决定，房地美本身不直接设定利率。

5. 何为 “合格贷款”？

即满足房地美关于额度、信用、文件完整性一系列审核标准的抵押贷款，且贷款额度由 FHFA 每年调整。

6. 什么是房地美抵押贷款支持证券（MBS）？

以房地美购入、合规贷款为基础发行的证券产品，投资人获得本金与利息保证，但需自担市场和提前还款风险。

7. 房地美在 2008 年发生了什么？

金融危机期间，房地美因大幅亏损被联邦住房金融局托管，获得财政部资金支持。截至 2024 年仍处于托管状态。

8. 谁负责监管房地美？

联邦住房金融局（FHFA）作为主要监管机构，负责风险、资本及经营监管，并担任托管方。美国财政部及美国证监会也具有一定监督职能。

总结

房地美作为美国住房金融体系的重要组成部分，长期致力于保障市场稳定、流动性和住房金融可负担性。虽不直接放贷或作为政府机构，其 GSE 身份使得房地美具备收购、担保与证券化合格普通住房贷款的独特功能，为二级抵押贷款市场提供支撑，惠及广泛的借款人、贷款机构和投资人。

无论在危机时期，还是市场复苏环境下，房地美都有效维护了住房信贷市场的畅通，为美国住房普及率提升做出重要贡献。通过实施统一标准以及信用风险转移创新，房地美进一步增强市场信任，吸引私营资本参与。然而，其特殊架构、政策争议及风险管理举措，仍是市场参与者、监管方与政策制定者关注焦点。理解房地美角色及运作机制，将助力房屋购买者、贷款机构和投资人更好应对不断变化的美国住房金融市场。