经营活动现金流
经营活动现金流 (FFO) 是指房地产投资信托 (REITs) 用来定义其经营现金流的数字。房地产公司使用 FFO 作为经营绩效的衡量标准。FFO 的计算方法是将折旧、摊销和资产出售损失加到收入中，然后减去资产出售收益和利息收入。有时会按每股表示。在评估 REITs 和其他类似投资信托时，应使用 FFO 每股比率代替每股收益 (EPS)。
定义：经营活动现金流（Funds From Operations，简称 FFO）是指房地产投资信托（REITs）用来定义其经营现金流的数字。它是衡量房地产公司经营绩效的重要指标。FFO 的计算方法是将折旧、摊销和资产出售损失加到收入中，然后减去资产出售收益和利息收入。有时会按每股表示。
起源：FFO 概念最早由美国国家房地产投资信托协会（NAREIT）在 20 世纪 90 年代提出，目的是提供一个更准确的衡量 REITs 经营绩效的指标。传统的净收入指标由于包含大量非现金项目（如折旧和摊销），无法真实反映房地产公司的现金流状况。
类别与特点：FFO 主要分为两类：基本 FFO 和调整后的 FFO。基本 FFO 是按照标准公式计算的，而调整后的 FFO 则考虑了公司特定的调整项目，如非经常性费用或收入。FFO 的特点是能够剔除非现金项目的影响，更真实地反映公司的经营现金流状况，适用于评估 REITs 的实际盈利能力。
具体案例：案例一：某 REIT 公司在一个财年内的净收入为 500 万美元，折旧和摊销费用为 200 万美元，资产出售损失为 50 万美元，资产出售收益为 30 万美元，利息收入为 20 万美元。则该公司的 FFO 计算如下：FFO = 500 + 200 + 50 - 30 - 20 = 700 万美元。案例二：另一家 REIT 公司在一个季度内的净收入为 100 万美元，折旧和摊销费用为 40 万美元，资产出售损失为 10 万美元，资产出售收益为 5 万美元，利息收入为 2 万美元。则该公司的 FFO 计算如下：FFO = 100 + 40 + 10 - 5 - 2 = 143 万美元。
常见问题：1. 为什么 FFO 比每股收益（EPS）更适合评估 REITs？因为 FFO 剔除了折旧和摊销等非现金项目，更能反映公司的实际现金流状况。2. FFO 是否可以完全替代净收入指标？FFO 主要用于评估 REITs 的经营绩效，但在全面分析公司财务状况时，净收入指标仍然具有参考价值。
