净经营收入

定义

净经营收入（NOI）是用于评估创收房地产投资盈利能力的指标。它包括物业产生的所有收入，减去必要的运营费用。NOI 是税前数据，不包括贷款的本金和利息支付、资本支出、折旧和摊销。

起源

净经营收入的概念起源于房地产投资分析，旨在提供一个标准化的方式来评估物业的盈利能力。随着房地产市场的发展，NOI 成为投资者和分析师用来比较不同物业投资回报的重要工具。

类别和特征

净经营收入主要用于商业地产和住宅地产的投资分析。其特点是排除了非运营性支出，使投资者能够专注于物业的实际运营表现。NOI 的优点在于其简单性和直接性，但缺点是未考虑财务结构和税务影响。

案例研究

案例一：某商业地产公司在评估其购物中心投资时，计算出 NOI 为 500 万美元。这一数据帮助公司决定继续持有该物业，因为其运营表现良好。案例二：一家房地产投资信托基金（REIT）使用 NOI 来比较其不同物业的盈利能力，最终选择出售 NOI 较低的物业以优化投资组合。

常见问题

投资者常常误解 NOI 包含所有费用，实际上它不包括贷款利息和资本支出。此外，NOI 不考虑税务影响，因此在进行全面财务分析时需结合其他指标。