特殊保证契约

定义

特别保证契约（Special Warranty Deed）是一种房产转让文件，其中卖方（出让人）仅对其在拥有房产期间产生的问题提供保证，而不对其之前所有者时期的问题承担责任。特别保证契约主要用于商业地产交易，但也适用于某些住宅地产交易。

起源

特别保证契约起源于美国的房地产交易实践，旨在为买卖双方提供一种在法律上明确责任划分的契约形式。随着商业地产交易的复杂性增加，这种契约形式逐渐被广泛采用。

类别和特点

特别保证契约的主要特点包括有限保证、保护买方、适用范围和法律效力。有限保证意味着卖方仅对其在拥有房产期间产生的问题负责，而不对之前所有者时期的问题负责。买方在这种契约下获得对卖方期间产生的产权问题的保护。特别保证契约通常用于商业地产交易和某些住宅地产交易，并在法律上具有约束力，为买卖双方提供明确的责任划分。

案例研究

假设某商业地产的卖方以特别保证契约的方式将物业出售给买方。卖方保证在其拥有该物业期间没有任何未解决的产权问题，例如未缴的物业税或未公开的抵押。若之后发现卖方在其拥有期间存在产权问题，卖方需对买方承担责任。但如果问题是在之前所有者时期产生的，卖方则不负责。

常见问题

投资者在使用特别保证契约时可能会遇到的问题包括对契约条款的误解，特别是关于责任范围的界定。常见的误解是认为卖方对所有历史产权问题负责，而实际上卖方仅对其拥有期间的问题负责。投资者应仔细阅读契约条款，并在必要时寻求法律咨询。