爱彼迎是否在加剧全球住房短缺问题？

法国立法者于 11 月 7 日采取了重要步骤，通过立法加强对像 Airbnb 这样的旅游住宿的监管。

这一举措自 2023 年 4 月以来一直在制定，旨在限制用于短期租赁的物业的税收减免，以应对全国的可负担住房短缺问题。

“Airbnb 类型租赁的繁荣助长了投机行为，并进一步复杂化了对传统住房的获取，” 该法案的关键人物之一安娜伊格·勒梅尔（Annaïg Le Meur）表示。

新法律是更广泛努力的一部分，旨在收回住房存量，确保住宅物业服务于其原始目的——为长期居民提供住房。

面对旅游管理和住房可及性的双重挑战，法国的立法举措代表了遏制住房市场投机行为的重要一步。

然而，法国并不是唯一通过新立法打击像 Airbnb 这样的短期租赁的国家。

面对可负担住房短缺和租金飙升，全球各地的政府和地方当局正在对短期租赁实施更严格的规定。

然而，这些规定，包括虚拟禁令，并未显著解决问题。

Invezz 研究了这一情况在美国和欧洲国家的发展：

美国当局正在监管甚至禁止短期租赁

在美国，各城市越来越多地对短期租赁施加限制，原因是担心这些平台助长了租金上涨和住房存量有限。

例如，加利福尼亚州的尔湾市在 2021 年 2 月实施了对住宅区内短期租赁（如 Airbnb 和 Vrbo）的禁令，理由是生活成本上升和社区拥堵加剧。

纽约市也采取了大胆的措施，实施了严格的地方法第 18 号，该法于去年生效。

该法规几乎禁止了 Airbnb，规定房东在少于 30 天的住宿期间必须在场，并限制每个房源的租客人数为两人，同时要求房东在市政府注册。

美国还出现了多样化的监管方式。圣塔莫尼卡、旧金山、泽西市、纳什维尔和波士顿都实施了不同程度的监管，以控制短期租赁的扩散。

然而，尽管一些地方住房市场经历了轻微的稳定，但对租金价格的整体影响仍存在争议。

欧洲主要通过限额作出回应

在欧洲，各城市同样在努力平衡短期租赁的好处与可负担住房的需求。

例如，巴塞罗那采取了激进的措施。2024 年 6 月，该市市长豪梅·科尔博尼（Jaume Collboni）宣布计划到 2028 年 11 月完全禁止新的短期租赁许可证。

自 2015 年以来，巴塞罗那的 Airbnb 房源激增了 42%，这一趋势加剧了该市的住房危机，使数千套公寓从长期租赁市场中退出。

这一举措旨在为居民收回 10,000 套物业，科尔博尼表示，这一举措解决了 “巴塞罗那最大的问题”。

维也纳也在跟进，计划于 2024 年 7 月开始实施规定，将旅游租赁限制为每年 90 天。

这与柏林等城市的措施相一致，柏林的 Airbnb 房东必须获得全物业租赁的许可证，并遵守第二套房屋的 90 天限制。

未能遵守这些规定可能会导致高额罚款，进一步强化了当局对这一问题的重视。

伦敦也施加了类似的每年 90 晚限制，无需变更用途申请，确保物业主要用于长期居民。

严格的规定有效吗？

在纽约，该法律的影响深远；根据 AirDNA 的数据，从 2023 年 7 月到 2024 年 7 月，纽约市短期租赁（少于 30 晚）的 Airbnb 房源数量下降了 83%。

然而，尽管这导致短期租赁数量减少，但该法律的最终目标——将这些单元转变为长期住房——尚未完全实现。

根据 Skift 进行的深入调查，争议法规实施一年后，纽约的租赁市场仍然紧张。

尽管短期租赁房源数量急剧下降，但对可负担住房的整体影响仍然有限。

自该法律实施以来，纽约市的中位租金增长不到 1%，但一居室租金达到了每月 4,500 美元的历史高点，说明除了 Airbnb 之外，还有多个因素影响住房可负担性。

然而，该市的酒店业却迎来了繁荣，当地旅游预测显示游客数量增加。

此外，Airbnb 在纽约的业务受挫，迫使个别房东拼命寻找资金以支付抵押贷款或租金。

与此同时，一些公寓业主由于法律中的漏洞，继续从短期租赁中获利。

此外，短期租赁的地下市场也出现了，为客人提供的保护几乎为零。

专家们怎么看：Airbnb 是主要罪魁祸首吗？

哈佛商业评论今年早些时候的一项研究显示，尽管短期租赁确实助长了租金上涨，但它们并不是主要驱动因素。

“简单来说，限制 Airbnb 并不是解决许多美国城市住房可负担性问题的有效工具，” 报告指出。

研究发现，Airbnb 的存在使年中位租金仅增加了 125 美元，这只是住房成本整体飙升的一小部分。

在英国，EY 的研究发现 Airbnb 房源的增加与住房成本的上升之间几乎没有相关性。

尽管人们普遍担忧，但在 Airbnb 上列出的整套房屋仅占全国总住房的不到 0.7%，而大多数房东每月出租房屋的天数少于三天，报告指出。

每年活跃出租超过 90 晚的房源仅占住房存量的 0.17%，进一步强调了对整体可用性影响的微乎其微。

Airbnb 的辩护

为了平息关于 Airbnb 导致英国可负担住房短缺的指控，Airbnb 表示，

“众所周知，英国多年来未能建造足够的住房以跟上需求压力，独立估计发现英国的住房供应短缺约为 500 万套。”

与此同时，Airbnb 的数据发现，英国大多数房东只列出一个房源，40% 的人表示额外的收入帮助他们支付住房费用。

在纽约市，严格法律实施一年后，Airbnb 在九月份请求市政府重新考虑这些法规，理由是旅行者的价格上涨以及对住房市场没有影响。

Airbnb 引用 Apartment List 的数据指出，自法律实施以来，公寓空置率保持在 3.4% 的稳定水平。

此外，Airbnb 强调，旅行费用上升，纽约市的酒店房价在七月份同比上涨了 7.4%，超过了 Co-Star 报告的 2.1% 的全国水平。

寻找折中方案

虽然全面禁令似乎是直接的解决方案，但专家们主张采取平衡的法规，以满足住房需求和经济利益。

“对物业出租天数的限制，例如伦敦的 90 天规则或阿姆斯特丹的 30 天上限，提供了一条务实的中间道路，” 一位政策分析师表示。

这些措施允许偶尔出租的房东在高需求期间获得额外收入，而不鼓励投资者将物业从长期市场中撤出。

像圣地亚哥的使命海滩这样的社区特定上限，确保短期租赁不会主导当地住房市场。

然而，专家们警告说，对于许多资源有限的城市来说，执法仍然是一个挑战。

要求平台共享数据并遵守当地法律可以简化监测，因为 Airbnb 和 VRBO 已经收集了大量关于租赁活动的信息。

这篇文章的标题是《Airbnb 是否在助长全球住房短缺？》，最初发布在 Invezz 上。