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美国房市:次贷危机原罪,这次为何如此抗摔?

大家好,以下是本周海豚君总结的组合策略的核心信息:

1)上周美国地产数据出炉,传达的核心信息还是:地产这波高息威压之下,由于整体库存偏低,这波地产周期调整幅度并不大。到 5 月,私人住宅批建数、地产已开工的新建住宅数都有触底反弹的苗头,甚至二手房都在量价双双缓慢攀升的阶段。

而后续美国地产市场很可能是高利息、低库存下,卖家稀少、买家稀少的交易 “渐冻” 式买卖平衡状态,不会对经济构成重大拖累。

2)上周美联储鹰派表态后,市场开始重新今年下半年的加息可能,以及短期利率上行后的衰退预期,导致全球市场都在回调状态。

这两周整体属于空窗期:美股财报季尚未正式开启(约 7 月中上旬正式开启);从技术驱动周期角度,目前科技股已然高涨到此估值位置,需要等待进一步的业绩验证。

而宏观角度,5 月最重要的 PMI、就业、时薪与 CPI 数据已知,本周还会发布 PCE 物价指数和个人消费支出数据来与之前发布的 CPI 和社零数据交叉检验,不算是全新数据,估计这两周还是偏盘整状态。

3)海豚君在上一期的组合策略中说过,中国资产的修复行情已行至尾声,再加上持仓中的美股科技股估值也已在偏高状态,因此整体做了一次大幅度的减仓,目前的股权仓位大约在 55% 左右,以等待财报季到来,看实际业绩交付再找机会。

一、5 月美国地产触底反弹了?

本来市场预期中,高息最为打击的行业——地产行业似乎已经呈现出触底反弹的迹象,尤其是当上下游数据均信号统一地指向地产触底。

首先是获批的新建私人住宅数:5 月再次明显回升,获批的住宅数环比已回升已转为 5%+ 的正增长;其次是已开工的新建私人住宅 5 月环比同样由负转正,季调后的环比大幅拉升到了 22%。

另外,5 月美国二手房交易也呈现出复苏迹象:二手房交易均价从今年开始已经走出了降价的泥潭,并且逐步企稳回升三个月后,5 月二手房的交易量也回来了,季调后环比增长了 3%。到 5 月美国二手房算是实现了微弱的量价齐升。

目前从市场的去化速度来看,由于二手房挂牌量相比疫前少了太多,目前二手房的去化速度是三个月,仍然明显低于疫前的 3-4 个月左右。

而目前居民住房贷款的还款质量也是在空前较好的位置上:居民按揭贷款不仅违约率(90 天)在历史低位上,而且房屋贷款中转为 90 天违约的比例也在历史低位中。

还有一个另外一个有意思的数据是,几轮快速加息后,美国房贷利率去年 10 月触顶之后,今年以来并未进一步上行,目前 30 年房贷利率企稳在 6.6 左右,反而有所回落。

上下游的数据结合在一起,可以清晰地看到这样一个图景:

1)由于 2008 年次贷危机后,居民地产去库存比较彻底,二手房存量不大,去化压力不是特别大,所以即使高息,美国从上游的地产建设、到下游的地产销售,都没有上一波次贷危机中无度放贷带来的狂风暴雨式调整;

2)从实际的房贷利率来看,不同于国内房屋贷款 LPR+ 利率溢价,美国房屋贷款利率进入 2023 年后并未随基础利率的上扬而等比例上扬,反而随着加息接近终点后,房贷利率反而有所下滑。

整体上来看,这一轮的地产调整似乎并不大,所以对经济的拖累并不严重。不过从动销 vs 新房存量数据来看,目前新房去化周期仍然比较长,接近八个月的状态。

海豚君倾向于认为,在高息持续的情况下,即使这波地产去化不激烈,但地产也摆脱高息的影响,直接进入以往常态下的市场状态,而更偏于低库存下,卖家稀少、买家也稀少的 “渐冻” 式平衡状态。

二、所以,美国还要加息?

经济走到现在问题不大,而银行体系的信用收缩也基本在蜗牛慢爬的速度。从最新披露数据来看,紧货币是有的:美国在货币收紧的背景下 M2 相比去年底收缩了接近 3%,基础利率拉升了 75 个基点;

但实体经济的紧信用并不明显:银行对实业和消费的信贷发放余额仍有 1.2% 的正增长,仍在净投放当中。

在这种情况下,美联储在最新议息会议上,虽然暂停了加息,但又挂了个高悬的锤子 “年内再加息 50 个基点”(今年后面还有 7 月、9 月、11 月和 12 月四次议息会议),给美联储后续政策操作空间留了个后路。

由于美联储鹰派引导目标利率再上 50 个基点,上周市场的交易似乎又回到了偏衰退的交易方向上:10 年期国债收益率基本未变,而短债收益率上行,利差倒挂加重,隐含的经济衰退预期加剧。

这两周整体属于空窗期:美股财报季尚未正式开启(大约 7 月中上旬正式开启),从技术驱动周期角度,在目前科技股已然高涨到此估值位置,需要进一步的业绩验证。

而宏观角度,5 月最重要的 PMI、就业、时薪与 CPI 数据已知,本周还会发布 PCE 物价指数和个人消费支出数据来与之前发布的 CPI 和社零数据交叉检验,不算是全新数据,估计这两周还是偏盘整状态。

三、组合调仓

上周海豚君对虚拟组合做了一个相对系统性的调仓,其中美股基于科技股估值目前在偏高位置,调出了部分高估仓位,同时港股反弹至尾声,调出了一些估值回调至合理水平的个股。具体如下:

四、组合收益

6 月 23 日周,Alpha Dolphin 虚拟组合下行 4.2%,明显弱于标普 500 指数(-1.4%)与沪深 300(-2.5%);但强于 MSCI 中国指数(-6.9%)、恒生科技指数(-8.4%).

自组合开始测试到上周末,组合绝对收益是 18.2%,与 MSCI 中国相比的超额收益是 41% (原 Wind 统计数据有一定问题,重新更新后超额收益较高。从资产净值角度来看,海豚君初始虚拟资产 1 亿美金,目前是 1.2 亿美金,净值 1.2)。

六、个股盈亏贡献

美联储鹰派表态、市场再次上调终点利率的情况下,上周市场在普跌状态。整体来看,基本面越弱的公司跌幅相对更大一些,另外短期涨幅较大的回调力度也比较大。

市场来看,基本面稳健又有科技周期加持的美股龙头股比较抗跌,调整幅度不大,中国资产整体跌幅仍然偏大。

具体涨跌靠前的公司,海豚君对原因整理如下:

七、组合资产分布

本周组合调仓后共计配置股票 24 只股票或 ETF,其中评级为标配 5 只,评级低配的为 18 只,其余为黄金、美债和美元现金。

截至上周末,Alpha Dolphin 资产配置分配和权益资产持仓权重如下:

<正文完>

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