調整後的經營現金流
調整後的經營現金流是主要用於分析房地產投資信託 (REITs) 的財務績效指標。REIT 的 AFFO 儘管在計算方法上可能會有所變化，但通常等於信託的經營現金流 (FFO)，並根據維持 REIT 的基礎資產質量所需的經常性資本支出進行調整。計算考慮了按美國通用會計準則進行的租金直線調整、租賃成本和其他重要因素。
調整後的經營現金流 (AFFO)
定義
調整後的經營現金流（Adjusted Funds From Operations，簡稱 AFFO）是用於分析房地產投資信託（REITs）財務績效的關鍵指標。它在傳統的經營現金流（FFO）基礎上進行調整，考慮了維持 REIT 基礎資產質量所需的經常性資本支出、租金直線調整、租賃成本等因素。
起源
AFFO 的概念起源於對 REITs 財務表現的更精細分析需求。隨着 REITs 在投資市場中的地位逐漸上升，投資者和分析師需要一種更準確反映其實際現金流狀況的指標。AFFO 因此應運而生，成為衡量 REITs 財務健康狀況的重要工具。
類別與特點
AFFO 主要有以下幾個特點：
- 更精確的現金流反映：相比 FFO，AFFO 考慮了更多實際運營中的支出，使其更能反映 REITs 的真實財務狀況。
- 調整項目多樣：包括租金直線調整、租賃成本、經常性資本支出等，使得 AFFO 的計算更為複雜，但也更具代表性。
- 應用廣泛：被廣泛用於 REITs 的財務分析和投資決策中，幫助投資者更好地評估 REITs 的投資價值。
具體案例
案例一：某 REIT 公司在計算其 FFO 時，得到了 1000 萬美元的經營現金流。然而，該公司每年需要花費 200 萬美元用於維護其物業的質量和租賃成本。通過這些調整，公司的 AFFO 為 800 萬美元。這一調整後的數字更準確地反映了公司可供分配的實際現金流。
案例二：另一家 REIT 公司在其財務報告中顯示，其 FFO 為 500 萬美元，但由於租金直線調整和其他經常性支出，公司實際的 AFFO 為 450 萬美元。投資者通過這一數據，可以更清晰地瞭解公司的實際財務狀況和分紅能力。
常見問題
問題一：為什麼 AFFO 比 FFO 更重要？
解答：因為 AFFO 考慮了更多實際運營中的支出，能夠更準確地反映 REITs 的真實財務狀況。
問題二：如何計算 AFFO？
解答：通常從 FFO 開始，減去維持資產質量的經常性資本支出、租金直線調整和租賃成本等。
