經營活動現金流
經營活動現金流 (FFO) 是指房地產投資信託 (REITs) 用來定義其經營現金流的數字。房地產公司使用 FFO 作為經營績效的衡量標準。FFO 的計算方法是將折舊、攤銷和資產出售損失加到收入中，然後減去資產出售收益和利息收入。有時會按每股表示。在評估 REITs 和其他類似投資信託時，應使用 FFO 每股比率代替每股收益 (EPS)。
定義：經營活動現金流（Funds From Operations，簡稱 FFO）是指房地產投資信託（REITs）用來定義其經營現金流的數字。它是衡量房地產公司經營績效的重要指標。FFO 的計算方法是將折舊、攤銷和資產出售損失加到收入中，然後減去資產出售收益和利息收入。有時會按每股表示。
起源：FFO 概念最早由美國國家房地產投資信託協會（NAREIT）在 20 世紀 90 年代提出，目的是提供一個更準確的衡量 REITs 經營績效的指標。傳統的淨收入指標由於包含大量非現金項目（如折舊和攤銷），無法真實反映房地產公司的現金流狀況。
類別與特點：FFO 主要分為兩類：基本 FFO 和調整後的 FFO。基本 FFO 是按照標準公式計算的，而調整後的 FFO 則考慮了公司特定的調整項目，如非經常性費用或收入。FFO 的特點是能夠剔除非現金項目的影響，更真實地反映公司的經營現金流狀況，適用於評估 REITs 的實際盈利能力。
具體案例：案例一：某 REIT 公司在一個財年內的淨收入為 500 萬美元，折舊和攤銷費用為 200 萬美元，資產出售損失為 50 萬美元，資產出售收益為 30 萬美元，利息收入為 20 萬美元。則該公司的 FFO 計算如下：FFO = 500 + 200 + 50 - 30 - 20 = 700 萬美元。案例二：另一家 REIT 公司在一個季度內的淨收入為 100 萬美元，折舊和攤銷費用為 40 萬美元，資產出售損失為 10 萬美元，資產出售收益為 5 萬美元，利息收入為 2 萬美元。則該公司的 FFO 計算如下：FFO = 100 + 40 + 10 - 5 - 2 = 143 萬美元。
常見問題：1. 為什麼 FFO 比每股收益（EPS）更適合評估 REITs？因為 FFO 剔除了折舊和攤銷等非現金項目，更能反映公司的實際現金流狀況。2. FFO 是否可以完全替代淨收入指標？FFO 主要用於評估 REITs 的經營績效，但在全面分析公司財務狀況時，淨收入指標仍然具有參考價值。
