房地產投資信託基金（REITs）終極指南：購買、持有和獲利的策略

本文討論了投資房地產投資信託基金（REITs）的優勢，這些基金通過商業房地產產生收入並支付股息。REITs 的歷史表現優於股票，股息對回報的貢獻顯著。投資 REITs 的關鍵策略包括關注那些具有強勁股息增長、優質投資組合和穩健資產負債表的基金。投資者可以選擇單個 REIT 或 REIT ETF 以獲得更廣泛的投資敞口。值得注意的例子包括 Realty Income，以其持續的股息增長和強勁的總回報而聞名

房地產投資信託基金（REITs）可以是極好的投資工具。這些實體持有一系列產生收入的商業房地產。它們利用這些收入支付股息並投資於其他產生收入的物業。

這種收入與增長的結合使得 REITs 能夠產生強勁的回報。REITs 在長期內的表現優於股票。以下是一些幫助您通過投資 REITs 賺錢的策略。

股息驅動結果

REITs 以支付股息而聞名。美國國税局要求 REITs 將至少 90% 的應税收入以股息形式支付，以維持其税收優勢（REITs 不支付企業所得税）。

股息支付幫助 REITs 在為投資者產生回報方面佔據優勢。根據 Ned Davis Research 和 Hartford Funds 的數據，在過去 50 年中，支付股息的 標準普爾 500 指數（^GSPC -1.97%）公司提供的總回報是非股息股票的兩倍多（年化總回報 9.2% 對比 4.3%）。總體而言，股息在長期內貢獻了約 50% 的 REIT 回報（相比之下，標準普爾 500 指數自 1940 年以來的總回報中約有 34% 來自股息）。

然而，不同的股息政策在回報上存在顯著差異：

股息政策	回報
股息增長者和啓動者	10.2%
股息政策無變化	6.8%
股息削減者和取消者	-0.9%

數據來源：Ned Davis Research 和 Hartford Funds。

根據這些數據，從像 REITs 這樣的股息股票中獲利的最佳方式是投資於那些持續增長股息的 REITs。通常有三個因素驅動 REIT 提高其股息的能力：

投資組合的質量：REIT 需要擁有高質量的物業組合，能夠產生持久且增長的租金收入。它應該擁有受益於需求增長的物業，並租給多樣化的高質量租户。
股息支付比率：雖然 REITs 必須分配 90% 的應税淨收入，但由於折舊，它們通常產生的現金流超過收入。因此，衡量股息安全性的更好標準是 REIT 支付股息的運營資金（FFO）百分比。理想情況下，REIT 的支付比率應為其 FFO 的 75% 或更低。這為其提供了緩衝，同時允許其保留一些現金以資助新投資。
資產負債表：REITs 借入大量資金以資助收購和開發項目。這意味着它們必須保持強健的資產負債表以繼續增長。REIT 應擁有投資級債券評級，並且槓桿比率應低（理想情況下低於 5.5 倍的債務與收入比）。

兩種從 REITs 中獲利的投資策略

投資者有兩種途徑可以從 REIT 投資中獲利。他們可以購買個別 REITs，或投資於 REIT ETF。

投資於專注於 REITs 的交易所交易基金（ETF）是廣泛投資於 REITs 財富創造能力的最簡單方式。這些基金廣泛投資於 REIT 行業。

例如，先鋒房地產 ETF（VNQ -0.10%）持有超過 150 個 REITs。該基金採用市值加權策略，這意味着它在最大的 REITs 中分配更高比例的資產。目前，其前三大 REIT 持股分別是領先的工業 REIT Prologis（PLD -0.33%）（佔基金的 6.4%）、頂級電信基礎設施 REIT American Tower（佔 5.4%）和巨型醫療保健 REIT Welltower（佔 5.2%）。

該基金提供了對 REIT 行業的廣泛曝光，重點關注最大的 REITs，費用相對適中。它向投資者收取 0.13% 的 ETF 費用比率。然而，作為這筆年度費用的交換，投資者無需管理 REITs 的投資組合。像先鋒房地產 ETF 這樣的 ETF 是投資 REIT 行業的一種非常被動的方式。

投資者可以使用的另一種從 REITs 中獲利的策略是建立一個高質量 REIT 的投資組合，這些 REIT 應該能夠增加其股息。這一策略在長期內可能會優於 REIT ETF。

Realty Income（O 0.82%）是一個很好的基礎 REIT。該 REIT 持有多樣化的高質量物業組合（零售、工業、博彩等）。

Realty Income 在增加股息方面有着出色的記錄。自 1994 年上市以來，它最近實現了第 130 次股息增長。這種穩定的股息增長為 Realty Income 的強勁總回報（年化 13.4%）做出了貢獻。該 REIT 通過收購額外的產生收入的房地產穩步增長。

投資者應在其投資組合中增加幾個 REIT，以提高多樣化並獲得其他受益於需求增長的物業類型的曝光。例如，像 中美洲公寓社區（MAA 0.39%）這樣的住宅 REIT 是從租賃住房需求上升中獲利的好方法。該公寓 REIT 已經連續 15 年增加其股息支付。它通過提高租金和收購及開發新的公寓社區穩步增長其租金收入。

另一個值得考慮的高質量 REIT 是 Prologis。這家領先的物流 REIT 在過去五年中以 13% 的複合年增長率增長其股息，超過 REIT 行業平均的 5%。對倉儲空間的需求增長應使 Prologis 能夠繼續擴展其投資組合和股息。

與此同時，領先的數據中心 REIT Equinix（EQIX -2.59%）最近將其股息再增加了 10%，將其股息增長記錄延續至 10 年。該 REIT 受益於對數據中心容量的需求增長，以支持人工智能和數字化。

投資 REITs 可以是一種非常豐厚的策略

房地產投資信託基金（REITs）在長期內歷史上產生了強勁的總回報。股息增長是它們為股東創造價值能力的重要驅動因素。獲利於 REITs 的最簡單策略是購買專注於該領域的 ETF。然而，投資者通過建立一組合適的頂級 REITs，可能在長期內賺取更多的錢，這些 REITs 在增長股息方面處於最強的位置。