房地產投資信託基金（REITs）終極指南：購買、持有和獲利的策略

本文讨论了投资房地产投资信托基金（REITs）的优势，这些基金通过商业房地产产生收入并支付股息。REITs 的历史表现优于股票，股息对回报的贡献显著。投资 REITs 的关键策略包括关注那些具有强劲股息增长、优质投资组合和稳健资产负债表的基金。投资者可以选择单个 REIT 或 REIT ETF 以获得更广泛的投资敞口。值得注意的例子包括 Realty Income，以其持续的股息增长和强劲的总回报而闻名

房地产投资信托基金（REITs）可以是极好的投资工具。这些实体持有一系列产生收入的商业房地产。它们利用这些收入支付股息并投资于其他产生收入的物业。

这种收入与增长的结合使得 REITs 能够产生强劲的回报。REITs 在长期内的表现优于股票。以下是一些帮助您通过投资 REITs 赚钱的策略。

股息驱动结果

REITs 以支付股息而闻名。美国国税局要求 REITs 将至少 90% 的应税收入以股息形式支付，以维持其税收优势（REITs 不支付企业所得税）。

股息支付帮助 REITs 在为投资者产生回报方面占据优势。根据 Ned Davis Research 和 Hartford Funds 的数据，在过去 50 年中，支付股息的 标准普尔 500 指数（^GSPC -1.97%）公司提供的总回报是非股息股票的两倍多（年化总回报 9.2% 对比 4.3%）。总体而言，股息在长期内贡献了约 50% 的 REIT 回报（相比之下，标准普尔 500 指数自 1940 年以来的总回报中约有 34% 来自股息）。

然而，不同的股息政策在回报上存在显著差异：

股息政策	回报
股息增长者和启动者	10.2%
股息政策无变化	6.8%
股息削减者和取消者	-0.9%

数据来源：Ned Davis Research 和 Hartford Funds。

根据这些数据，从像 REITs 这样的股息股票中获利的最佳方式是投资于那些持续增长股息的 REITs。通常有三个因素驱动 REIT 提高其股息的能力：

投资组合的质量：REIT 需要拥有高质量的物业组合，能够产生持久且增长的租金收入。它应该拥有受益于需求增长的物业，并租给多样化的高质量租户。
股息支付比率：虽然 REITs 必须分配 90% 的应税净收入，但由于折旧，它们通常产生的现金流超过收入。因此，衡量股息安全性的更好标准是 REIT 支付股息的运营资金（FFO）百分比。理想情况下，REIT 的支付比率应为其 FFO 的 75% 或更低。这为其提供了缓冲，同时允许其保留一些现金以资助新投资。
资产负债表：REITs 借入大量资金以资助收购和开发项目。这意味着它们必须保持强健的资产负债表以继续增长。REIT 应拥有投资级债券评级，并且杠杆比率应低（理想情况下低于 5.5 倍的债务与收入比）。

两种从 REITs 中获利的投资策略

投资者有两种途径可以从 REIT 投资中获利。他们可以购买个别 REITs，或投资于 REIT ETF。

投资于专注于 REITs 的交易所交易基金（ETF）是广泛投资于 REITs 财富创造能力的最简单方式。这些基金广泛投资于 REIT 行业。

例如，先锋房地产 ETF（VNQ -0.10%）持有超过 150 个 REITs。该基金采用市值加权策略，这意味着它在最大的 REITs 中分配更高比例的资产。目前，其前三大 REIT 持股分别是领先的工业 REIT Prologis（PLD -0.33%）（占基金的 6.4%）、顶级电信基础设施 REIT American Tower（占 5.4%）和巨型医疗保健 REIT Welltower（占 5.2%）。

该基金提供了对 REIT 行业的广泛曝光，重点关注最大的 REITs，费用相对适中。它向投资者收取 0.13% 的 ETF 费用比率。然而，作为这笔年度费用的交换，投资者无需管理 REITs 的投资组合。像先锋房地产 ETF 这样的 ETF 是投资 REIT 行业的一种非常被动的方式。

投资者可以使用的另一种从 REITs 中获利的策略是建立一个高质量 REIT 的投资组合，这些 REIT 应该能够增加其股息。这一策略在长期内可能会优于 REIT ETF。

Realty Income（O 0.82%）是一个很好的基础 REIT。该 REIT 持有多样化的高质量物业组合（零售、工业、博彩等）。

Realty Income 在增加股息方面有着出色的记录。自 1994 年上市以来，它最近实现了第 130 次股息增长。这种稳定的股息增长为 Realty Income 的强劲总回报（年化 13.4%）做出了贡献。该 REIT 通过收购额外的产生收入的房地产稳步增长。

投资者应在其投资组合中增加几个 REIT，以提高多样化并获得其他受益于需求增长的物业类型的曝光。例如，像 中美洲公寓社区（MAA 0.39%）这样的住宅 REIT 是从租赁住房需求上升中获利的好方法。该公寓 REIT 已经连续 15 年增加其股息支付。它通过提高租金和收购及开发新的公寓社区稳步增长其租金收入。

另一个值得考虑的高质量 REIT 是 Prologis。这家领先的物流 REIT 在过去五年中以 13% 的复合年增长率增长其股息，超过 REIT 行业平均的 5%。对仓储空间的需求增长应使 Prologis 能够继续扩展其投资组合和股息。

与此同时，领先的数据中心 REIT Equinix（EQIX -2.59%）最近将其股息再增加了 10%，将其股息增长记录延续至 10 年。该 REIT 受益于对数据中心容量的需求增长，以支持人工智能和数字化。

投资 REITs 可以是一种非常丰厚的策略

房地产投资信托基金（REITs）在长期内历史上产生了强劲的总回报。股息增长是它们为股东创造价值能力的重要驱动因素。获利于 REITs 的最简单策略是购买专注于该领域的 ETF。然而，投资者通过建立一组合适的顶级 REITs，可能在长期内赚取更多的钱，这些 REITs 在增长股息方面处于最强的位置。